אוגוסט 2018 – האם קצב הירידות יתגבר?

הקדמה:
בשנת 2005, בעיצומה של מגמת הירידות, היה לקבלנים היצע של 11 אלף דירות למכירה. זה הספיק, והמחירים המשיכו לרדת. כיום, לקבלנים יש 40 אלף דירות למכירה, כמעט פי 4, ובכל זאת הם הצליחו להטעות 99% מהציבור, ולשכנע אותנו ש"אין מספיק דירות".

הקבלנים חישבו שמלאי הדירות למכירה שיש ברשותם נכון להיום, עומד על 26 חודשי היצע. במילים אחרות, אפילו אם נניח שמחר הם עוצרים לחלוטין את התחלות הבנייה, עדיין יש להם מספיק דירות בשביל כל האנשים שיבואו לקנות בשנתיים ורבע הבאות!

בנוסף, הקבלנים מודים: "ישנה כעת הצטברות של כ-11,000 היתרי בניה שלא הפכו להתחלות בניה". המשמעות: הקבלנים, אחרי שכבר הצליחו לעבור את כל הבירוקרטיה והצליחו לקבל את היתר הבניה שחיכו לו כל כך הרבה- החליטו בסוף לא להשתמש בו ולא לבנות.
מדוע? בגלל החשש שלהם שלא יהיה להם למי למכור. אילו היו בטוחים שהביקושים הולכים לחזור ובגדול, כפי שהם אומרים בעיתונים, הם היו מתנהגים הפוך, ובונים כמה שיותר. הרי הם מרוויחים על כל דירה.

הערה:
כל הנתונים והציטוטים שאני רושם פה, באו מתוך הסקירה הכלכלית האחרונה שפרסמה התאחדות בוני הארץ (התאחדות הקבלנים).

אתם יודעים מה הכי מכעיס אותי?
שלמרות שיש ליזמים כמות אדירה של "היצע כבוש", וכמות נוספת של "היתרים כבושים", עדיין ממשיכים בכל אמצעי התקשורת לחזור על אותו תקליט ישן: "אין היצע. אין היצע. אין היצע". הכל כדי לזרוע ייאוש אצל הצעירים וההורים שלהם, ייאוש שיביא אותם למסקנה שאין תקווה לירידות מחירים אז כדאי להזדרז ולקנות היום, ולא משנה המחיר.

הקבלנים טוענים שהצעירים יושבים היום על הגדר וממתינים שהמחירים יירדו, ולכן מצטבר "ביקוש כבוש" שיום אחד יתפרץ ויקפיץ את המחירים. זו טענה שגויה לחלוטין. הרי הקבלנים עצמם כותבים:
"היקף המשכנתאות בחודש מאי 2018 הנו הגבוה ביותר מאז אמצע שנת 2016".
וגם: "שוק הדיור מתייצב בחודשים האחרונים על רמת עסקאות חודשית גבוהה למדי (כ-9,000 בחודש) בדומה לשנת 2016".
כלומר אנשים ממשיכים לקנות דירות בהמוניהם, ואין שום תופעה של אנשים שמחכה על הגדר.

בנוסף, הלמ"ס מראה שאחוז הבעלות על דירה זינק בעשור האחרון, בניגוד גמור למה שהציבור חושב. מסתבר שעליות המחירים המבהילות גרמו לצעירים לרוץ לקנות דירות בקצב גבוה מהרגיל. התוצאה היא שנשאר בישראל פחות ביקוש עתידי לדירות. כמעט 75,000 זוגות הקדימו את רכישת הדירה מאז 2008 וכך שיעור הבעלות עלה מ 70% לכמעט 73%

הקבלנים גם מודים שהם לוקחים עוד ועוד הלוואות ושוקעים בחובות, וזאת כדי לשלם משכורות והוצאות שונות שיש להם. המצב הזה נוצר כי הם בקושי מצליחים למכור דירות, ולא נכנס להם מספיק כסף.  כך הם כותבים: "האשראי הבנקאי מזנק, בין השאר עקב מימון מלאי דירות שהחלה בנייתן וטרם נמכרו, מלאי שגדל בשנה האחרונה בכ-7,000 יח"ד."
שימו לב: לא רק שיש להם 40 אלף דירות במלאי, אלא שהמלאי הזה במגמת גידול, וגידול בקצב מבהיל של 7,000 דירות בשנה. זה אומר שבניגוד לאמונה של הציבור שיש יותר ביקוש מהיצע, בפועל המצב הפוך! בכל שנה יש עוד 7,000 דירות שלא היה להן ביקוש ולא הצליחו למכור, והן מצטברות ונוספות ל"היצע הכבוש" שמוחזק אצל הקבלנים.

מופתעים?
חושבים שלא יכול להיות שהמידע פה נכון?
המשיכו לקרוא, יש הוכחות וצילומי מסך לכל נתון, ויותר מזה- אתם יותר ממוזמנים לבדוק בעצמכם את המידע.
במוקדם או במאוחר תמצאו את עצמכם מסכימים איתי שבשנים האחרונות התקשורת והקבלנים פשוט הטעו אותנו והצליחו לצייר לנו תמונה בראש לפיה אין מספיק דירות ואין פתרון קרוב למצב הזה. כך שוכנענו שכדאי לנו "לרוץ לקנות מהר דירה", וגם לשלם כל מחיר כי "המחירים רק צפויים לעלות עוד יותר".
.
.

בסקירה הפעם:

• האם מדד הלמ"ס משקר?
• היתכן שצריך רק 24 אלף דירות בשנה ולא 55 אלף?
• האם ירידות המחיר הכי חזקות נרשמו דווקא בתל אביב?
• כמה נמוך המחירים יכולים לרדת, לדעת היזם הותיק בישראל?
  
• מה יביא בוודאות לירידת מחירים, גם אם מחיר למשתכן תופסק?
  
• למה ירידה בהתחלות הבניה מצביעה דווקא על ירידת מחירים שמתקרבת?
• איך יודעים שהמשקיעים גרמו למחירים לעלות וזה לא שחסרות דירות?
  
• בכמה התייקרה רכישת דירה בתקופת כחלון, כולל השינוי בריבית המשכנתא?
• האם בעתיד צפוי יותר ריבוי טבעי או דווקא פחות?
• למה למשקיעים כבר אין סיבה לחזור לשוק?
• מי הקבלן שפוחד מעודפי דירות ודורש מהממשלה לשווק פחות קרקע?
  ____________________
  .
  .

.האם אפשר לסמוך על מדד הלמ"ס?
הקבלנים ניסו לשכנע שהמחירים לא באמת יורדים ולכן כדאי לרוץ אליהם- ולקנות מהר דירה. הטיעון שלהם הוא שמחיר למשתכן הוכנס לשקלול של המדד, ולכן ברור שהמדד יראה ירידה כי ערבבו בתוכו דירות זולות. אבל האמת היא שהמשקל של מחיר למשתכן בשיקלול הסופי הוא כמעט אפס. הלמ"ס החליטה לחשב בכמה היו יורדים המחירים אם הם היו מוציאים מהמדד את עסקאות מחיר למשתכן לחלוטין, והתוצאה בטקסט הבא:

.
.
אפילו הסקירה של התאחדות הקבלנים עצמם, מסבירה ש"לעסקאות מחיר למשתכן אין השפעה ישירה על המדד". עובדה זו לא מנעה מהם לטעון בדיוק הפוך כשהם מתראיינים בעיתון:
.

.

לצפיה בסקירה של הקבלנים – לחצו כאן
.
.
מיתוס נפוץ בישראל, הוא שגם אם המחירים יורדים, זה לא יהיה יותר מירידה של אחוזים בודדים, כי "פשוט לא בונים מספיק". אני מציע לפתוח את הראש לדעתו של יו"ר חברת הבניה מנרב, אברהם קוזניצקי, אולי יזם הנדל"ן הותיק והמנוסה ביותר בישראל. לטענתו, באותה קלות שהמחירים זינקו כך הם גם יכולים לרדת.
(בסרטון שבסוף הפוסט הזה תוכלו לצפות בו מסביר את זה):

.
.
הטענה שאין תקווה לירידת מחירים כי "לא בונים מספיק" נפוצה מאוד. אך נתוני הלמ"ס מראים אחרת- רק 24,600 משקי בית נוספו בין שנת 2016 לשנת 2017, במגזר היהודי. המספרים של 50 או 60 אלף דירות בשנה בתור המינימום הנדרש- מוגזמים ביותר. בפועל, בונים מעל צרכי האוכלוסיה- גם לאחר הירידה בהתחלות הבניה.
הערה: חשוב לציין שהמספר 24,600 כולל בתוכו הכל- את העולים החדשים והיורדים מהארץ, את המתגרשים ואת המתחתנים, את הסטודנטים ששוכרים דירות וגם את הקשישים שהלכו לעולמם.
.
.
.

.
.
.
האם אנו עומדים לפני התפרצות ביקושים? האם צעירים עוצרים את עצמם מלרכוש וככה מצטבר "ביקוש כבוש" שיתפרץ בבת אחת ויעלה את המחירים?
הקבלנים טוענים את זה, ומזכירים שזה מה שקרה ב 2014 כשהצעירים המתינו לראות אם באמת תצא לפועל תוכנית "מעמ אפס" של לפיד.
אבל הגרף של דה-מרקר מראה לנו: היום יש דווקא שיא של רכישות צעירים, ואף אחד לא יושב על הגדר. זאת לעומת 2014 אז באמת היה שפל של רכישות (הקו האדום שמייצג את הצעירים נמצא נמוך, ומסומן בחץ). ב 2014 באמת הצטבר ביקוש כבוש של הרבה ממתינים, אבל היום? המצב שונה לחלוטין. אפילו הפוך.
.
.

.
.
לא רק שהאמונה שבתל אביב תמיד יהיה ביקוש שגויה, כמות הדירות שהקבלנים מצליחים למכור, ירדה בצורה הכי חזקה דווקא בת"א.
המכירות ירדו מ 1,917 דירות בשנה ל 881 בלבד. ירידה של יותר מ 50% . בתל אביב לא היה מחיר למשתכן, ולכן גם ביטול התוכנית לא ישנה את המצב:
.

.
.

בסופו של דבר, הפגיעה במכירות של מוצר תמיד מביאה לירידה במחיר שלו. לאחר "תקופת ייבוש" ארוכה שעברו מוכרי הדירות בישראל בלי שהצליחו למכור- גם הם התחילו להוריד במחיר. מדלן מציג ירידה חדה במחיר בו נמכרות דירות בת"א. מדובר על דירות יד שניה שאנשים מוכרים. חשוב לזכור שבת"א לא היו עדיין הגרלות מחיר למשתכן, ולא זה הגורם לירידות. תוך 4 חודשים (מרץ – יולי) הירידות הן:
.



מחירי הדירות חזרו שנתיים אחורה.
אגב, קצב הירידה כה מהיר, שהוא חוסך לקונים כ 80 אלף שקל בכל חודש שהם מתאפקים ולא קונים.
.
.
.
מדוע ירידה בהתחלות הבנייה היא דווקא סימן לירידות מחיר?

באירלנד, במהלך 2007 התחיל קיפאון בשוק והקבלנים מיד הקטינו את הבניה. זה לא עזר להם ולאחר שנה הקיפאון הפך לירידות. הקבלנים המשיכו בהורדת היקף בניה לכמעט אפס מוחלט (גרף אדום), אך המחירים המשיכו לרדת (גרף כחול):
.

.

.
ירידה בהתחלות בניה היא סימן לירידה חדה בביקוש. גם בספרד ובארה"ב היקף הבניה ירד ב 70%-80% אך המחירים באותו הזמן רק הלכו וירדו. וגם אצלנו בישראל- בשנים 1999 עד 2007 המחירים היו במגמת ירידה, למרות שבנו דווקא הרבה פחות דירות מאשר בשנים האחרונות. מסתבר שבכל מדינה וגם בישראל, בתקופות שבהן בונים יותר ויותר- המחירים דווקא עולים, וכשבונים מעט המחירים יורדים.
תיכף תראו גרפים בצבע כתום של כמויות הבניה בישראל. תוכלו לראות היטב שבתקופה שהמחירים ירדו, לפני 2008, בנו דווקא מעט, ובשנים של זינוק המחירים, אחרי 2008, בונים הרבה יותר.

איך זה יכול להיות??
פשוט: בניגוד למה שחושבים, כשיש ביקוש למוצר היצרנים שלו מייצרים ממנו עוד ועוד, אבל המחירים שלו עולים בנתיים כי הביקוש גבוה מההיצע. כשיש ירידה בביקוש היצרנים מנסים לייצר כמה שפחות, אבל הצרכנים פשוט לא רוצים לקנות- והמחירים יורדים.
.
בישראל, הירידה בהתחלות הבניה למרות שיש לקבלנים היתרי בניה, היא הוכחה לירידה חזקה בביקוש שהם מרגישים.
.
.

.
הערה-
בישראל בגלל ההתערבות הממשלתית יתכן ונגיע למצב מוזר:
הממשלה דוחפת לבנות כמה שיותר ומשתמשת במחיר למשתכן כדי לעקוף את הרצון של יזמי הנדל"ן הותיקים לבנות כמה שפחות. הממשלה פשוט מוסרת את הקרקעות ישירות לקבלני ביצוע וחברות קטנות, והן בונות כי הסיכון העסקי נמוך מבחינתם. בצורה זו עם ישראל כבר פחות תלוי ברצון של היזמים לבנות או לא לבנות. לכן עשוי להיות בישראל מצב בו הירידה בביקוש לא תלווה בצניחה בהתחלות הבניה. זה ייצור עודפי בניה שעשויים להאריך את העוצמה של ירידות המחירים.
.
.
.
בניגוד לטענה של הקבלנים שאין דירות לשוק החופשי כי הממשלה שיווקה קרקע רק למחיר למשתכן, הנתונים מראים שהממשלה משווקת לא מעט יחידות דיור עבור רוכשים בשוק החופשי. היו 18,313 יחידות דיור כאלה בשנה שעברה. אל הכמות הזאת מתווספות כ 20 אלף יחידות דיור שנבנות על קרקעות בבעלות פרטית, (בד"כ באזור המרכז), וביחד יש כמות גדולה מאוד של דירות שכן מיועדת לשוק החופשי.
הביטו בגרף- בסך הכולל של שנת 2017 הקבלנים רכשו 46,313 קרקעות, אך בזכות 'הקלת שבס-כחלון' היתרי הבניה בפועל יהיו למספר גדול יותר של דירות (עד 30% יותר).
אם נסכם הכל, 46 אלף קרקעות ממשלתיות ועוד 20 אלף קרקעות פרטיות, והגענו למספר עצום של 66 אלף דירות. שימוש בהקלת שבס-כחלון יכול להביא את המספר למעל 70 אלף דירות בשנה.
זיכרו שהמעבר מרכישת קרקע ליצירת התחלות בניה לוקח כשנתיים, כך שההשפעה של העליה המרשימה בשיווקי קרקעות מדינה ב 2016 ו- 2017 מתחילה רק היום, ואת רובה נרגיש בשנה הבאה:
.

.
.
הטענה שהיקף הבנייה בישראל ירד בחודשים האחרונים בחזרה לרמה של 2009 רחוקה מהמציאות. בהסתכלות ארצית יש היום כ 115 אלף דירות בבניה פעילה, לעומת 64 אלף שהיו אז (הסתכלו בעמודה הימנית בטבלה).
הדירות ב"בנייה פעילה" הן היצע שאי אפשר לעצור אותו כבר, והוא יגיע לשוק בשנה-שנתיים הקרובות.
אמרו לכם ש"לא בונים במרכז" ? הסתכלו על העמודה של תל אביב ותבינו שבהחלט בונים יותר במרכז. הרבה יותר. הכמות עלתה מ 8,532 ל 21,026 שזה פי שניים וחצי. בלב אזור הביקוש.
.
.
.
.
הלמ"ס מאפשר לצפות בגרף של בנייה פעילה, גם במונחים של שטח כולל של כל הדירות. כאן מדובר על גרף של כל המדינה, ורואים שהבנייה הוכפלה, מ 10,000 ל 20,000 (כלומר עלינו מ 10 מיליון מטר רבוע, ל 20 מיליון כיום).
שימו לב שהירידה בהיקף הבנייה בתחילת 2018 היא קטנטנה, מה שמראה שהנסיון של הקבלנים לבנות פחות לא באמת יכול "להעלים" את כמויות הדירות שכבר בדרך לשוק.
אגב, הקבלנים שהחלו לצבור היתרי בניה במקום להשתמש בהם ולבנות, רק מכניסים את עצמם ללחץ שבקרוב ישבור אותם. אם הם לא יתחילו לבנות תוך שנה מקבלת ההיתר, הוא יבוטל- והמאמץ שהשקיעו בקידום הפרויקט יירד לטמיון.
.

.
.
נמקד מבט שוב על תל אביב, והפעם לא כמות הדירות בתהליך בניה פעילה, אלא כמות הדירות שסיימו לבנות בכל שנה ומוכנות לאיכלוס:
.
.

.
.
וכמובן, לא נזניח גם את התחלות הבנייה, המונח שמזכירים בתקשורת הכי הרבה.
הנה מחוז דרום:
.
.

.
.
שמעתם על הטרנד של משקיעים שרוכשים נכסים בחיפה? לא בטוח שהם היו קונים שם אם הם היו רואים את הגרף הבא. כמות היתרי הבניה במחוז חיפה עלתה בערך פי חמש!! כ 2,500 היתרי בניה בכל רבעון לעומת 500 בעבר:
.
.

.
.
.
איך המחירים יכולים לרדת אם הקבלנים דווקא בונים פחות?
פשוט מאוד. המשקיעים, שבמשך שנים היו "החברים" הטובים של הקבלנים וקנו מהם סחורה בהתלהבות, הופכים להיות המתחרים של הקבלנים. המשקיעים מציפים את השוק בהיצע של דירות למכירה, בנוסף לדירות החדשות שהקבלנים מוכרים. היקף ההיצע העצום מפיל את המחירים. בגלל שלממשלה במדינה דמוקרטית אין זכות לאסור על התושבים שלה למכור את הרכוש שלהם, לא ניתן לעצור את הנפילה.

העניין הזה הוא לב המנגנון שמפוצץ בועות וחובה להבין אותו. הוא מסביר לאנשים כמה הם טועים כשהם חושבים שהמחירים יירדו לאט, או שלא יירדו בהרבה. בתמונה הבאה רואים את פיטר שיף, כלכלן אמריקאי שהתריע בטלוויזיה, בצורה ברורה ונחושה, שמחירי הדירות עומדים לקרוס. זה היה ביום האחרון של 2006, כשהתחילו להרגיש קיפאון בשוק, וכזכור ב 2008 המחירים קרסו והתחיל המשבר הגדול.

הביקוש הגדול של המשקיעים גרם לעליות המחירים, אבל הדירות שהם רכשו מוחזקות אצלם רק כל עוד המחירים במגמת עליה. לכן פיטר שיף קורא למשקיעים "ספקולנטים". ספקולנטים קונים מניות או דירות כשהם משערים לעצמם שערך הנכס יעלה. אבל ברגע שערך הנכס הולך ויורד, אין למשקיעים האלה סיבה להחזיק בדירות. אין להם קשר רגשי לדירות, זה בדיוק כמו מניות בבורסה בשבילם.
.
שליש מהמשקיעים בישראל הם עצמאיים שמתכננים להחזיק בדירות שלהם עד הפנסיה, אך יש גם המונים שרכשו דירות בשנים האחרונות מתוך ציפייה לעלייה בערכן. בתקופת ירידות הם ימכרו כדי להכניס את הרווחים שעשו לכיס.
גם תושבי חוץ שבמשך שנים לא היה אכפת להם להשאיר דירה ריקה, עשו זאת רק כל עוד הם הרגישו שהם מרוויחים מזה- כי ערך הדירה עולה. אבל גם הם יוציאו למכירה את הדירות הריקות שלהם ברגע שיהיה ברור שהם הולכים להפסיד ערך בקצב של מאות אלפי דולרים בשנה.
כשיהיה ברור בציבור שהולכים לירידות מחירים, גם זוגות צעירים שקנו את דירתם הראשונה למטרת השכרה לאחרים (ובנתיים שוכרים בעצמם במקום אחר), עשויים למכור את הדירה. שוב- הדירה בשבילם היא רק "נכס" כלכלי, ולא "בית".
כל סוגי המוכרים ימכרו כמה שיותר מהר מרגע שיבינו שהזמן פועל לרעתם. חלק משמעותי מכמות הדירות הגדולה שהצטברה אצל המשקיעים חוזרת לשוק בבת אחת- וכך המחירים קורסים.
.
.

.
.

אם נסתכל על יוקר הדירות בישראל במונחים של שכר, כפי שעושים בכל העולם, נראה שהשיא היה 152 משכורות אך בחודשים האחרונים יש הוזלה ברורה:

.

ואם נסתכל על העלות "האמיתית" של דירה, כלומר כולל המשכנתא עליה – רואים שהיא ירדה בצורה מהירה מאוד בחודשים האחרונים.
כשרוכשים דירה באמצעות משכנתא משלמים עליה "ריבית דריבית" במשך שנים ארוכות. לכן, לרוכשי הדירות חשובה גם עלות המימון. הגרף הבא בדק את ריבית המשכנתא בכל נקודת זמן, ואת השכר הממוצע בישראל בכל נקודת זמן, וכך בוצע חישוב נכון יותר של יוקר הדירות. כשלוקחים בחשבון את עלות הכסף ש"נשרף" בהחזרים של ריבית המשכנתא, מסתבר שדירה ממוצעת הגיעה לשיא של 231 משכורות וירדה מאז ב 8% (ועדיין המצב רע יותר מאשר כשכחלון נכנס לתפקידו).

בגרף:
התייקרות אדירה עם כניסת כחלון לתפקידו, בגלל השפעה כפולה:
מחירי הדירות המשיכו לעלות ובמקביל לכך הבנקים העלו את הריביות.
ההתייקרות הוציאה את היכולת לרכוש דירה מהישג ידם של רבים, ולכן גם תרמה לירידה בביקוש. לאחר מכן, בסוף 2016 כשהתחילו דיבורים על האטה בשוק, רואים בגרף שהמגמה באמת נעצרה ועברה לדשדש במקום. לאחר שנה ארוכה בלי שהצליחו למכור, המסה של מוכרי הדירות המיואשים שהצטברה בשוק גרמה לתחילתה של ירידת מחירים.
.

.
.
.
שאלת השאלות:
איך נבדיל בין מצב שבו המחיר עלה בגלל בועת נדלן, לבין מצב של מחסור בהיצע דירות? 

במחוז צפון יש שפע קרקע זמינה ואין יותר מדי ביקוש לגור בו. למרות זאת, תוך 10 שנים מחיר הדירות שם עלה ב 166% . לכאורה זה מצביע על מחסור בדירות ואפילו חמור. אבל ניתן לדעת בוודאות שזה שזה לא בגלל מחסור בדירות בזכות הקו השחור המקווקוו. זהו שכר הדירה. העובדה ששכר הדירה עלה בקצב איטי, באותו קצב של השיפור בהכנסה של הציבור, מראה שאין שום חוסר ביחידות דיור למגורים. בעצם הקושי לשלם שכר דירה לא החמיר בכלל בעשור האחרון!
המחירים של הדירות עצמן זינקו כי הרבה משקיעים רצו לקנות דירה בצפון, אבל מנגד לא היו כמעט בעלי דירות שמעוניינים למכור להם.
השוני הגדול בין מה שקרה למחיר הדירות מול מה שקרה לשכר הדירה מוכיח שמדובר אצלנו בבועה במחירי הנכסים – ולא מחסור בדירות כמו שהיה בשנות התשעים עם העליה המסיבית מרוסיה.
בגרף:
מחיר הדירה עלה ב 166% בזמן שההכנסה של משק בית עלתה ב 45% ושכר הדירה עלה ב 35% בלבד.

.
.
הוכחה נוספת שהמחירים לא עלו בגלל "שנגמרו הקרקעות" או בגלל "שכולם רוצים לגור במקום מבוקש" , רואים בהשוואה בין שכונת הצפון הישן בת"א מול שכונה ג' בב"ש. בתל אביב יש יותר ביקוש ופחות קרקע פנויה. האם יתכן שהמחירים בבאר שבע עלו דווקא יותר?
.
.

.
אין שום סיבה שהמחירים בבאר שבע יעלו פי 4.7 תוך עשור. פשוט שום סיבה. אם המחירים היו עולים מ 124 אלף ל 180 או 190 אלף, עוד היה אפשר להתווכח אם זה מוצדק או לא. אבל במקום שמלא קרקעות פנויות סביבו, שאפילו לא משמשות לחקלאות, ובעיר שהיא רחוקה מלהיות פסגת השאיפות של הישראלים, אין שום הצדקה לזינוק של כמעט פי 5 במחירים. הרי היתה סיבה טובה שבשנת 2007 לקח שנה שלמה למכור דירה בבאר שבע, ושבסוף המוכרים סגרו על מחיר של 124 אלף שקל ועוד היו מבסוטים שמצאו קונה. באר שבע של היום לא השתנתה הרבה מבאר שבע של אז. ההבדל העיקרי הוא שרכישת דירות בבאר שבע הפכה לספורט לאומי.

.
.
.

סקירה של אגף הכלכלה של הקבלנים (התאחדות בוני הארץ), חושפת עד כמה גדול ההבדל בין מה שהם אומרים כשהם מתראיינים לעיתונים ("אין מספיק דירות", ו"זה מחמיר כי היקף הבניה במגמת ירידה"), לבין מה שהם אומרים כשהם מדברים בינהם.

גרף של חודשי מלאי שהם פרסמו, מראה 26 חודשי מלאי. זה אומר שאם לוקחים את כמות הדירות בבנייה שעדיין אין להם קונה, ומחלקים בקצב שבו נרכשות דירות בחודש אחד, יוצא שיקח 26 חודשים למכור הכל. תקראו את הטקסט שליד הגרף- רואים שלא רק שהמלאי עצום, אלא שהוא במגמת גידול מהיר. כמות הדירות במלאי עלתה ב 13 אלף בשנתיים האחרונות. אם הקבלנים היו מוכרים אותן ולא שומרים אותן אצלהם, המחירים בשוק היו יורדים בצורה ברורה בשנתיים האלו.

.
.
לצורך השוואה, עד כמה המספרים של היום מעידים על מלאי דירות עצום, שימו לב שבשנת 2009 היו הרבה פחות דירות במלאי של הקבלנים. אז באמת היה מחסור, אבל מדובר על מחסור קל מאוד, של כ 5,000 דירות בלבד.
איך יודעים? רואים שהמלאי ירד מ 13 אלף ל 8 אלף דירות.
בנוסף, בצהוב מודגש שמספר חודשי ההיצע עמד על 6 בלבד, ומכאן אפשר להבין ש 26 חודשי היצע שיש היום זה מלאי אדיר, שהוא בעצם"היצע כבוש" שממתין אצל הקבלנים ועשוי לגרום לירידת מחירים חדה אם הקבלנים יהיו חייבים למכור הכל בזמן קצר:
.

.
.

אחת מחברות הבניה הגדולות בישראל – אשדר, מחויבת, כמו כל חברה, לדווח רק אמת לבורסה. ואכן בדוחות הכספיים שלהם הם מודים בפירוש, שמתוך פרויקטים עם 1,236 דירות הם עדיין לא מכרו 822 . שני שליש מהדירות עדיין ממתינות לקונה! 

גם קצב המכירה מראה עד כמה השוק קפוא- אשדר מכרה 15 דירות במהלך חודש וחצי (מודגש בירוק). בקצב הזה גם אם היא תפסיק להיכנס לפרויקטים חדשים, עדיין יקח לה 7 שנים למכור את כל הדירות…

.
.
.
האם שווה לחכות ולשלם שכירות אם מחירי הדירות יורדים בקצב איטי?
התשובה היא כן. מספיקה ירידה איטית כדי להפוך את ההמתנה על הגדר לדבר שחוסך כסף לצעירים – והרבה. הסיבה היא ששכר דירה שנתי מהווה רק 2.5% ממחיר הדירה (לעומת 6% בתקופת שההורים שלכם היו צעירים). זה אומר שכל חודש בשכירות עולה רק 0.2% ממחיר הדירה כולה, ולכן הוזלה של כמה עשיריות אחוז במחיר הדירה כבר מפצה את השוכרים על הכסף שיצא על שכר דירה.
הדיאגרמה הבאה מראה שגם בקצב ירידה של 4.8% לשנה מאוד משתלם לחכות בשכירות. ההון העצמי גדל במעט משנה לשנה, מחיר הדירה יורד מעט, והתוצאה היא שאפשר לקחת פחות משכנתא.
.

.
.
עוד מהבורסה:
חברת "אפריקה מגורים" מודה שהיא ממש לא בטוחה שהקונים יחזרו לקנות דירות בהמוניהם, ורושמת במפורש "אין יכולת להעריך את היקף מכירת יחידות הדיור בשנים הבאות" :

.

.
.
אחרי שהלמ"ס דיווח על זינוק חד בשכר הדירה הממוצע, בין 2008 ל 2014, הנתונים שלו מראים על מגמה שונה לגמרי- מגמת התייצבות שנמשכת כבר כמה שנים. התקליט הישן בראש של ישראלים רבים, ש "חסרות דירות" כבר לא נכון מאז שנת 2014. כמעט 4 שנים… אנשים פשוט קראו שמחירי הנכסים (לא שכירות) המשיכו לעלות בקצב מהיר, ולכן המשיכו להאמין בטענה ש"חסרות דירות". הטענה פשוט נראתה להם הגיונית.
חומר נוסף למחשבה- אם משנת 2014 מגיעות דירות מוכנות לאיכלוס לשוק בקצב מספק, זה אומר שכבר משנת 2012 התחלות הבניה היו בקצב מספק. אבל אל תתבלבלו- זה שהקצב מספק את הריבוי הטבעי, לא אומר שהוא השביע את הביקושים שנוצרו בגלל הטרנד החדש של השקעה בנדלן. טרנד שתפס יותר ויותר ישראלים, ולא רק משקיעים אלא גם זוגות צעירים ורווקים.

.
.

.
.
העיתונים צועקים על "משבר הדיור", ולא מבדילים בין התנהגות שכר הדירה והתנהגות מחירי הנכסים. זוהי טפשות ובורות. בנוסף, בכל העולם מדברים על יוקר הדיור במונחים של משכורות של התושבים, כי זה מה שקובע כמה קשה לקנות ולשכור. המחיר בשקלים פחות מעניין. לדוגמא, בתחילת שנות התשעים השכר הממוצע בישראל היה שליש מאשר היום, ולכן ברור שאם המחיר בשקלים עלה רק פי שניים זוהי בעצם הוזלה, ואם עלה פי 4 אז הוא התייקר- אבל לא בהמון.
לכן, במקום גרף של מחיר, לפניכם גרף של "יוקר הדיור" או "עול התשלומים", במונחים של כמות המשכורות הנדרשות. מוצג גם שכר הדירה במונחים של "איזה חלק מתוך השכר נאלצים להוציא על שכירות".
זהו גרף מרתק, שמסביר את כל סיפור הנדל"ן הישראלי של העשור האחרון בפשטות:
.

.
ארבעת השלבים בגרף (מסומנים בצהוב בתחתית שלו):

שלב א': בזמן שהקבלנים טוענים שהצטבר מחסור מאז שנת 2000 בפועל עד 2007 היתה הקלה ביוקר השכירות ויוקר מחירי הדירות. דבר זה מצביע על עודפי דירות בגלל הבניה המסיבית של שנות התשעים.

שלב ב': בין השנים 2007 ל 2011 נוצר מחסור קל של כעשרת אלפים דירות. דבר זה התבטא בירידה של כ 10,000 דירות במלאי הדירות שאצל הקבלנים, ובעליה של 15%-20% ביוקר שכר הדירה, כך שהוא חזר לרמת היוקר של שנת 2003.
שלב הבועה: באמצע שלב ב', בתחילת שנת 2009 בוצעה הורדת ריבית חדה מאוד על ידי נגיד בנק ישראל סטנלי פישר. זוהי הנקודה בה התחילה בועת הנדלן בישראל. מאותו הרגע, התנתקו המגמות של שכר הדירה ומחירי הנכסים. שכר הדירה המשיך לעלות לפי השאלה "האם נוצרו מספיק יחידות דיור כדי לענות על הגידול באוכלוסיה?". אבל מחירי הנכסים התחילו להתנהג לפי שאלה אחרת: "האם יש יותר אנשים שלחוצים לקנות נכס מהר, מאנשים שלחוצים למכור נכס מהר?". הריבית הנמוכה גרמה לכך שהרבה יותר רצו לקנות מאשר למכור, והמוני ישראלים החליטו להפוך למשקיעי נדלן.

שלב ג': העליה בהתחלות הבניה החל מ 2011 גרמה לכמות גדולה של דירות מוכנות להגיע לשוק החל מ 2013. שפע הדירות לא איפשר לבעלי הדירות להמשיך ולדרוש איזה שכר דירה שבא להם, והם נאלצו להתחרות על הדיירים. כתוצאה מכך נעצרה מגמת ההתייקרות בשכר הדירה. חשוב להבין: המחיר של השכירות בשקלים, המשיך לעלות כפי שכולנו יודעים, אך לאט מאוד. מסתבר שהקצב היה זהה לקצב השיפור במשכורות שלנו, ולכן הגרף מראה קו אופקי. הקו האופקי מראה שהנטל על ציבור השוכרים נשאר אותו דבר.

שלב ד': כמה שנים לאחר שהתחלות הבניה הגיעו לרמת ה 50,000 בשנה, גם קצב גמר הבניה מגיע ל 50,000 בשנה ונוצרים עודפים של דירות, ולא רק בפריפריה. כתוצאה מכך יוקר שכר הדירה מתחיל לרדת, באיטיות, אבל מחירי הנכסים יורדים בחדות כי הם מושפעים מאוד מפסיכולוגיה:
בהתחלה הם יורדים לאט, כפי שפורסם בחודשים האחרונים. אבל כשהציבור משתכנע שהמחירים באמת עברו לירידות, הקונים נרגעים, "לוקחים את הזמן" ומתמקחים בעקשנות כי גם אם העסקה מתעכבת- הרי בנתיים המחיר רק ירד עוד. המוכרים בדיוק ליהפך: הם נלחצים כי סביבם מופיעים עוד ועוד מוכרים מיואשים שתולים שלטי "למכירה" ובעצם מתחרים בהם על הקונים המעטים, וגם כי הם יודעים שאם לא יסכימו להוריד מחיר היום, יאלצו להוריד יותר בעוד חודש.
.
.
.

בסוף הבניה של שנות התשעים נוצרו ממש עודפים של דירות, ולכן לא היה שום מחסור שהתחיל להתפתח בשנת 2000 , כפי שטוענים הקבלנים ב"חישובי המחסור" שלהם. בנק ישראל מזכיר לנו את זה בדו"ח הרשמי שלו:

.
.

כמה דירות חסרות או עודפות יש? בואו נתמקד במגזר היהודי, כי הוא רלוונטי יותר לנו. במגזר הערבי והבדואי יש בניה בלתי מדווחת בהיקף גדול שמקשה על הסקת מסקנות אמיתיות.

בדיקה פרטנית של 54,000 התחלות בניה, הראתה שמעל 47,000 מתוכן היו בישובים יהודיים (או בערים מעורבות כמו ירושלים, אבל בשכונות יהודיות). בשנת 2017 הלמ"ס דיווח על תוספת של 24.6 אלף משקי בית במגזר היהודי. ספירת משקי הבית שנוצרו כל שנה, אבל רק במגזר היהודי, איפשרה לבנות את הגרף הבא:

היו עודפי דירות קלים שנשארו משנות התשעים, לאחר מכן נוצר מחסור קל (נוצרו יותר משקי בית יהודיים מאשר יחידות דיור במגזר היהודי), ודי מהר ענף הבניה הגיב בהגברת הבניה וסגר את המחסור. (בשנת 2008 התחילו לבנות רק 32 אלף דירות, תוך שלוש שנים זה כבר הואץ ל 47 אלף).

חשוב לציין שזהו גרף המתבסס על התחלות בניה ולא גמר בניה. העודף הגדול שמוצג בשנת 2017 יהפוך לדירות שעומדות ריקות רק ב 2019 – כשהבניה תושלם והדירות יהיו מוכנות לאיכלוס. אגב, הגרף מניח שאין תופעה של פיצול דירות בישראל, שאין שימוש במחסנים למגורים, שאין במושבים יחידות דיור שהוקמו במבנים בחצרות הבתים, שאנשים לא הוסיפו יחידות דיור עם כניסה פרטית לבתים צמודי קרקע ושאין תוספות בניה בלתי חוקיות על גגות הבניינים. אם היינו מתחשבים בכל יחידות הדיור הבלתי-מדווחות האלה, ובהנחה שעל כל עשר דירות חוקיות ורשמיות בישראל יש רק אחת נוספת בלתי מדווחת, היינו מגלים שיש עוד 250,000 יחידות דיור מעל המספר הרשמי, ולכן אין מצוקת דיור וגם לא היתה כזו.

.
.
את השפעת המשקיעים על השוק רואים הכי טוב בדירות קטנות, וכשמסתכלים על התקופה בה הוטל מס דירה שלישית ואז בוטל, רואים מצוין איך המחיר מושפע מזה במהירות, כמעט כמו בבורסה. כשהרבה משקיעים מחליטים למכור, המחיר יורד. היצע זה גם דירות למכירה, ולכן הוא יכול לזנק מיידית, בלי צורך בתהליכיים ארוכים של בנייה.

אחרי מרץ 2017, כשהמשקיעים האמינו שהמס יבוטל והפסיקו למכור- שוב היו יותר קונים ממוכרים, והמחיר חזר לעלות:

.

.
.

בדיקה לאחור של כתבות מהשנים האחרונות מראה תמונה מדאיגה: כל פעם מתפרסמת כותרת שנועדה להפחיד את הציבור על כך שהתחלות הירידה בירידה ולכן "המחירים רק יעלו", אבל בדיקה של אותם נתונים לאחר שנה וחצי, מראה שהם עודכנו כלפי מעלה ב 2,000 דירות. כיום ידוע שבעצם בזמן שהכותרת דיברה על ירידה בהתחלות הבניה, בפועל היתה דווקא עליה…

.
.
לא רק ההתנפלות של משקיעים על דירות תרמה לזינוק במחירים. גם הביקושים מצד הצעירים התגברו משמעותית בעשור האחרון, כתגובה לכך שהמחירים היו בעליה מהירה, דבר שרק החריף את קצב עליות המחירים. צעירים רבים חשו שמוכרחים לקנות כמה שיותר מהר נכס. אם לא היתה להם יכולת כלכלית לרכוש דירה שמתאימה להם, עקב הדחיפות "לקנות משהו" הם הלכו ורכשו דירה זולה יותר שהם מתכוונים להשכיר לאחרים. גם רווקים התחילו לרכוש דירות בגיל צעיר, מתוך התלהבות לקנות משהו שהולך לעלות בערכו, פעמים רבות בעידוד ההורים.

התוצאה של הריצה לנדל"ן נראית בגרף: דווקא בשנים שלפני 2008, כשהמחירים היו בירידה איטית, ורכישת דירה נעשתה יותר ויותר קלה- הצעירים לא קנו הרבה. למרות שהאוכלוסיה המשיכה לגדול, לא כל מי שהיה "אמור לרכוש" אכן קנה, ואחוז הבעלות על דירות הלך וירד. כל זאת מתוך בחירה, שהרי רכישת דירה היתה קלה בהרבה באותה תקופה.

מאז 2008 חלה תפנית, והצעירים רכשו מעל ומעבר למה שצפוי כתוצאה מהריבוי הטבעי. כתוצאה מכך לא רק שאחוז הבעלות על דירות הפסיק לרדת, הוא אף עבר למגמה של עליות. מעניין לראות שכשהצעירים עצרו את הרכישות באופן זמני, במחאה החברתית של 2011, ראינו מיד גם ירידות מחירים וגם ירידה באחוז הבעלות. דבר זה מדגיש כמה שהכוח להשפיע על המחירים נמצא אצל הציבור עצמו. כשכולם רצים לרכוש- אין מספיק לכולם והביקוש מעלה את המחיר. אבל כשהציבור לא ממהר ורוכש דירות בעצלתיים, המחירים יורדים.

.
קבלנים רבים טוענים שאין תשואה על פקדון בבנק ולכן חייבים לקנות דירה, ושבזמן שגרים בשכירות הכסף מתבזבז. כאן רואים מה קורה להון העצמי שלנו כל עוד לא השתמשנו בו לרכישת דירה. בהנחה שרובינו לא מומחים בהשקעות פיננסיות ופשוט משאירים את החסכונות בקופת גמל או קרן השתלמות, עדיין התקבלו תשואות לא רעות. חברות ביטוח שונות הגיעו לביצועים שונים, אבל הממוצע של הקרנות היה 14.7% תשואה על פני שלוש שנים. הסיבה שמסתכלים על 3 שנים ולא על שנה, היא שיש שנים טובות יותר ויש פחות. המסקנה מהטבלה היא שקרן ממוצעת בשנה ממוצעת מייצרת כ 4.9% תשואה. גם הכסף שההורים מתכוונים לתת לצורך קניית דירה בנתיים מושקע וצובר תשואה. מי שברשותו הון עצמי ל 50% מהדירה, מייצר לעצמו תשואה המחזירה את כל מה שהוציא על שכר דירה. מי שיש לו הון עצמי ל 25% מהדירה, גילה שהתשואה על החסכונות פיצתה אותו על בערך חצי ממה ששילם על שכירות.

.

עוד פרט מעניין על השקעות: בזמן שכולם מדברים על השקעה בדירות והזינוק במחירי הנכסים, הנכסים הפיננסים בבורסה של ארה"ב זינקו הרבה יותר, ועלו ב 128% תוך 6 וחצי שנים (הגרף מפברואר 2018) :

.
.

בסוף 2017 פרסם השמאי אוהד דנוס סקירת מחירים, לפיה מחירי דירות 4 חדרים בתל אביב ירדו ב 7% במהלך שנה. הטבלה ממחישה מה הנזק הכספי של 7% קטנים על משקיע נדלן, שרכש ב 2016 במחשבה שהמחיר ימשיך לעלות ומגלה שהוא מאבד ערך ועליו למכור. הטבלה הלוקחת בחשבון גם את ההוצאות של המשקיע על מתווך ומיסוי, וכן את העובדה שהמינוף שבו הוא השתמש לצורך הרכישה עשוי להכפיל את הרווחים שלו כשהמחירים עולים, אבל גם להכפיל את ההפסד שלו כשהם יורדים. מסתבר שהמשקיע יכול לאבד 35% מהחסכונות שאיתם רכש את הדירה, בגלל ירידה של 7% קטנים:

.
.
האם ריבוי אוכלוסיה בקצב של 1.8% לשנה הוא באמת כל כך גבוה שהמדינה לא מסוגלת להתמודד איתו? מסתבר שבעשור הראשון לקיום המדינה, הריבוי היה גבוה פי חמש… הבדל נוסף, הוא שבעשור האחרון הריבוי בישראל הוא בעיקר ריבוי טבעי, כלומר הולדת תינוקות. התינוקות יצטרכו דירות משלהם רק בעוד 25 שנה, בנתיים הם גרים בדירות של ההורים שלהם. זה מצב קל יותר מאשר עם קום המדינה, כשנדרשו לבנות כמות אדירה של דירות, במטרה לקלוט את כמויות העולים החדשים שהגיעו כאנשים בוגרים:

.
.
אחד הנתונים המדהימים, (שיבוא לידי ביטוי במהלך השנים הבאות), הוא כמות הדירות האדירה שמייצרות ועדות התכנון בישראל. מסתבר שהרפורמות השונות דווקא השפיעו, והתפוקה עלתה מ 23 אלף דירות בשנה ל 127 אלף, חלק מהן בזכות הותמ"ל. מכיוון שעובר זמן רב בין אישור תכנון ועד לשיווק הקרקע, קבלת היתר ובניית הדירות, אנחנו רק עכשיו מתחילים להרגיש את הגדלת ההיצע הזאת בשטח, ובשנים הבאות היא תתגבר.

כותרת מדהימה, הפוכה לחלוטין למה שסיפרו לנו הקבלנים במשך שנים. במקום "אין מספיק דירות, המחירים רק יעלו" אנחנו רואים קבלן שמודה שהוא מודאג דווקא מכך שיש יותר מדי דירות:

.
לאחר שנים שבהן טענו הקבלנים בעקביות שהמדינה אשמה בעליות המחירים כי היא משחררת קרקעות לאט לאט בכוונה, אלי אביסרור ממשיך להדהים וקורא לממשלה באופן רשמי להקטין את שחרור הקרקעות, כדי שלא יהיה עודף של היצע…
.

.
.
כבר היום רואים בחריש, ראש העין, כרמי גת ועפולה עודפים גדולים של דירות. בנוסף, הלמ"ס מדווח שכמות הדירות הריקות בישראל כל הזמן עולה, ולא רק בפריפריה. השיא הוא דווקא בת"א שעלתה מ 12,500 דירות ריקות ל 19,000 דירות ריקות תוך שנתיים. כמעט 10% מהדירות בעיר ריקות כיום:

.
עוד סימנים לעודפי בניה:

.
וגם ברמת השרון:
.

.
.

ישראלים רבים מדי מאמינים ש "רק שליש מהמשכנתא היא בריבית משתנה בישראל" ולכן לא צפויות בעיות של זינוקים בהחזר החודשי. המציאות היא שריבית משתנה כל 5 שנים היא ריבית משתנה לכל דבר, למרות שהיא לא משתנה כל חודש כמו ריבית פריים. ריבית זו מושפעת מהתשואות על אגרות חוב לחמש שנים, ומסתבר מנתוני העבר שהריבית הזו עולה ויורדת כמעט באותה עוצמה כמו ריבית הפריים. מאז המחאה החברתית ירדה ריבית הפריים ב 3.15% ואכן התשואות על אגרות החוב ירדו בעוצמה דומה, בסביבות 2.5% מה שממחיש גם את העליה הצפויה בריביות אלו כשהפריים יעלה.

תופעה נוספת היא השימוש בריבית קבועה מהסוג שכן צמוד למדד. במסלול זה גם ההחזר החודשי עולה בהתמדה וגם החוב שנשאר לבנק מחושב מחדש ומוגדל בצמוד לעליית המדד. בשנים האחרונות מדד המחירים לצרכן לא עלה, ואנשים כבר שכחו שבטווח הארוך הוא נוטה לעלות בכ 2% בממוצע לשנה.

בנק לאומי דיווח כמה כסף חייב לו הציבור, ובאיזה תמהיל המשכנתאות האלו:

יש 51 מיליארד ש"ח בריבית משתנה כלשהי (לא צמוד + צמוד), ועוד 11 מיליארד בריבית קבועה-צמודה. מתוך חוב כולל של 77.546 מיליארד רק 13.977 הם בריבית קבועה-לא-צמודה, והמשמעות היא ש 82% מהמשכנתאות הן לא בעלות החזר חודשי קבוע, והוא צפוי לעלות משמעותית. אם בבנק הציגו לכם שעל כל שקל הלוואה תחזירו שקל וחצי, הרי שכשהריבית והמדד יעלו זה ישתנה, ועשוי גם לעבור 2 שקלים החזר לכל 1 שקל של הלוואה.

זהו דו"ח של בנק לאומי, המצב בשאר הבנקים למשכנתאות זהה כמעט לחלוטין.
.

התחדשות עירונית:

הקבלנים צופים זינוק של 45% בשנת 2018 בהיקף הבניה בהתחדשות עירונית. הדבר צפוי להשפיע בעיקר במרכז הארץ (רוב ההתחדשות העירונית מתרכזת בתל אביב ורמת גן), ולהוסיף היצע בדיוק היכן שהוא דרוש.

.
ההתחדשות העירונית (תמ"א 38 ופינוי בינוי) היא גם תזכורת לכך שישראל עדיין לא ממש השתמשה במימד השלישי- מימד הגובה. החלפת הבניינים בתל אביב מ 3 קומות ל 8 קומות יכולה להסיף כמות אדירה של יחידות דיור לעיר, ותוכנית המתאר ת"א/5000 איתרה מקומות לעוד 200,000 יחידות דיור (הכפלה כמות יחידות הדיור בעיר מ 200 אלף ל 400 אלף):
.

.
.

הסיבה שמחירי הדירות הולכים לרדת בצורה משמעותית, היא שלמשקיעים כבר אין כדאיות כלכלית לרכוש דירות להשקעה. כל עוד המחיר עלה- ההגיון היה לרכוש כדי ליהנות מעליית ערך. אבל כשהמחיר לא עולה, התשואה משכר דירה פשוט נמוכה מדי ביחס למחיר הנדרש היום לרכישת נכס. החישוב מראה תשואה שנתית נמוכה מאוד באחוזים, פחות מ 3% ברוטו במרכז הארץ, ובפריפריה מעט יותר- אך עם סיכוי גובר והולך להישאר עם דירה ללא דייר.

בגרף הבא רואים איך ריבית המשכנתא ירדה מאוד במהלך 2009-2010 ונוצר מצב שמקבלים משכנתא בזול, רוכשים איתה דירה, והדירה משלמת שכר דירה שמכסה את כל המשכנתא ומשאיר רווח. בשנת 2011 הריבית על המשכנתא עלתה, הכדאיות הכלכלית לקנות דירה ירדה, ואכן מחירי הדירות הפסיקו לעלות (רוב הציבור חשב שההפסקה מיוחסת למחאה החברתית שהיתה באותו זמן). לאחר המחאה, במהלך 2012-2013 הריבית שוב הוזלה משמעותית, הכדאיות לרכוש דירה שוב גברה, הציבור חזר לרכוש בהמוניו, והביקושים החזקים החזירו את מגמת עליות המחירים.

במהלך 2017 שוק הדיור בישראל נכנס לקיפאון- הריבית עלתה, הקו האדום בגרף עלה מעל הקו הירוק, והביקושים ירדו מאוד. יש לזכור שהריבית בארה"ב עלתה ותמשיך לעלות, ושאירופה מתכננת לעלות ריבית גם היא, כך שישראל הקטנה תושפע ותאלץ לעלות ריבית גם היא במהלך השנים הבאות. המשמעות היא עליה נוספת של הקו האדום בחזרה לאזור ה 5% וירידה נוספת בכדאיות הכלכלית של רכישת דירה.

מתי הכדאיות הכלכלית שוב תחזור? התשובה היא שאחרי שמחירי הדירות יירדו משמעותית, גם אם שכר הדירה ישאר אותו דבר בדיוק, הוא יהווה יותר אחוזי תשואה ביחס למחיר הקניה שהוזל. כשאחוזי התשואה יעלו מעל עלויות הריבית שוב תחזור הכדאיות לרכוש דירות, אך הבעיה היא שכדי להצדיק רכישה בריבית משכנתא של 5% התשואה תצטרך להכפיל את עצמה מ 2.5% ל 5% ולשם כך מחירי הדירות יצטרכו לרדת לחצי ממה שהם כיום.

.
.
הקבלנים, בזמן הויכוחים על "מס דירה שלישית", טענו שהמשקיעים חשובים מאוד לשוק, שאסור להטיל עליהם מסים, ושהם לא אשמים בעליית המחירים. מפתיע לראות בסקירה הפנימית שלהם שהם מודים שעליות המחירים נבעו "מכניסה מסיבית של משקיעים לשוק":

.
.
בזמן שהקבלנים מספרים שלא בנו מספיק דירות והממשלה אשמה שלא שחררה קרקע, רואים היטב מה קרה באותם שנים שבהן בנו מעט (2001 עד 2007):

הקבלנים הצליחו למכור בסך הכל 17-18 אלף דירות בשנה. תוסיפו לזה כ 13 אלף יחידות דיור שאנשים בנו לעצמם מדי שנה, והגענו לביקוש כולל של 30 אלף דירות. זה לא שהיה ביקוש של 50 אלף דירות אבל בגלל שלא בנו מספיק הישראלים רוקנו את כל המלאי של הקבלנים, נוצר מחסור גדול והמחירים זינקו החל ב 2008. ממש לא. מה שקרה זה שלא היה ביקוש לדירות, הקבלנים הצליחו למכור מעט דירות ולכן גם בנו מעט, כדי לא להיתקע עם מלאי. גם המדינה שיווקה מעט קרקעות כי הקבלנים לא רצו לרכוש הרבה קרקעות. למה לקבלנים לקנות קרקע אם כשיבנו עליה לא יבואו קונים לדירות?

הלקח מהגרף- הביקוש בישראל אינו 50 או 60 אלף דירות בשנה, אלו סתם הפחדות. בעשור האחרון היה ביקוש יתר, חריג בעוצמתו, אך הוא הסתיים. הביקוש יכול בהחלט לחזור לרמתו הנמוכה מהעבר.

.
.
הטקסט הבא לקוח מדו"ח בנק ישראל על כלכלת ישראל (מחקר של מעל 300 עמודים), מתוך פרק ט' המדבר על דיור. הקטעים המסומנים בצהוב מדהימים, משום שהם עומדים בניגוד מוחלט למה שרוב הציבור חושב על מצב הנדל"ן, אחרי שהוא ניזון במשך שנים מכתבות במדורי הנדל"ן. אלו כתבות שברובן הקבלנים הציגו תמונה מעוותת לציבור- תמונה שמטרתה היתה למכור כמה שיותר דירות, בעיקר על ידי שכנוע הציבור שאין מספיק דירות. כך מביאים את הציבור לאבד תקווה שירידות המחיר אפשריות בכלל, ואז הציבור רץ לקנות מתוך לחץ ומסכים לשלם כל מחיר.

[מומלץ להחזיק את הסלולרי לרוחב כדי לקרוא את הטקסט הקטן].
בנק ישראל כתב:
.

.
.
.
כמה דירות צריך בכלל?
כולם יודעים שבישראל יש ריבוי טבעי מבורך, כל שנה נולדים יותר ויותר תינוקות, כך שגם אם קצב הבנייה מספק אותנו היום, הוא יהיה חייב לגדול עוד ועוד בעשורים הבאים. מסתבר שהתמונה לא כל כך פשוטה, ולא תמיד שכבת הגיל הצעירה מכילה יותר אוכלוסיה מאשר שכבת הגיל שנולדה לפניה. בטבלה הבאה רואים שבמחוז ירושלים ומחוז צפון (הרבה אוכלוסיה חרדית או ערבית) זה באמת נכון, ויש יותר אוכלוסיה צעירה (בני 15-19) מאשר האוכלוסיה שנמצאת בגיל 30-34 (שהיא זו שרוכשת דירות כיום).
אבל במחוז תל אביב שבו נדמה שהביקושים כל הזמן עולים, מסתבר שזה הפוך- שכבות הגיל הצעירות מכילות רק כ 77 אלף תושבים, וזאת לעומת 118 אלף בגילאי 30-34 כיום. המשמעות היא שבשנים הבאות יצטרכו לבנות דווקא בהיקף קטן יותר ממה שהתרגלנו.

.
המגמה שכל שנה יש יותר ויותר ביקוש לדירות- הסתיימה. הטבלה הבאה מתייחסת לנשים, אך הטבלה של הגברים זהה. אלו נתונים לכל הארץ. שכבת הגיל שרכשה דירות לפני כ 20 שנה, היא בגיל 50-54 היום וגודלה 153 אלף איש. שכבת הגיל שרוכשת דירות היום, בני 30-34 כבר גדולה יותר ומכילה 216 אלף איש. אבל שכבות הגיל שירכשו דירה בעתיד (בני 25, בני 20, בני 15) הן בדיוק באותו גודל כמו השכבה שרוכשת כיום, (כולם סביב 208 עד 216 אלף תושבים).
.

כמה זוגות צעירים יש בשנתון אחד?
ניקח 216 אלף נשים יהודיות בגילאי 30-35 , נחלק בחמש שנים ונקבל 43,200 נשים בשנה בודדת, כלומר כ 43 אלף זוגות צעירים שיכולים להיווצר כל שנה. בכל שנה נפטרים כ 30 אלף זקנים יהודים, המפנים היצע של כ 15 אלף דירות. לכן, יש לבנות כ 28 אלף דירות בלבד מדי שנה, עבור המגזר היהודי, עוד כ 7,000 דירות עבור שאר הדתות ועוד כ 5,000 עבור עולים חדשים. בסך הכל 40 אלף דירות בשנה.
.
.

יש בעיתונים נסיון להפחיד שאין מספיק דירות כי הבניה במחיר למשתכן מתקדמת לאט בזמן שיש כבר 120 אלף זכאים במסגרת התוכנית. מנתונים שפרסם משרד השיכון, רואים שבתחילת התוכנית הסתערו עליה הרבה מאוד זוגות צעירים. אלו בעיקר זוגות שלא היתה להם יכולת לקנות דירה והם הצטברו בשנים האחרונות. עם פתיחת התוכנית המוזלת הם הסתערו עליה ויצרו גל של הרשמה לתוכנית. לאחר סיום מאגר חסרי הדירה האלה, קצב המצטרפים ירד, וכיום הוא תואם את קצב הריבוי הטבעי פחות או יותר.
מכיוון שאפשר להירשם בקלות באינטרנט ובתשלום קטן, כמעט כל מי שזכאי לפי החוק באמת הולך ונרשם. גם אם הוא לא החליט עדיין אם באמת ינצל את הזכאות, וגם כשהוא לא יודע איפה בכלל יזכה בהגרלות. קצב של 41 אלף נרשמים בשנה – כולל רווקים (מעל גיל 35) וכולל אוכלוסיה ערבית, זה הרבה פחות מהנסיונות לספר לנו שיש ריבוי טבעי של 50 או 60 או 80 אלף זוגות בשנה.
.

.

ההבדל בין השוק כיום לבין התקררות הביקושים הקצרות שהיו ב 2014 וב 2011, זה שהפעם, לראשונה, יש ירידה במחירים גם בהסתכלות שנתית. המחירים היום נמוכים מאלו שהיו לפני שנה:
.

.
.
זוכרים את אריאל שרון, שהציף את הארץ בדירות בתור שר שיכון בשנת 1991 ? חשוב לדעת שאז הבניה המסיבית התבססה של דירות 3 חדרים בפריפריה. דווקא כיום, ב 2016 , מחוז תל אביב ומחוז מרכז תופסים נתח משמעותי יותר בבנייה. תל אביב הכפילה את עצמה מ 8% מהבנייה ל 15% כיום, מחוז מרכז עלה מ 20% ל 28%.

.
.
.
.
.
מעוניינים לגלות מה צפוי הלאה?
.
.
.

טובי המומחים (כולל זוכה פרס נובל בכלכלה, שעל שמו מדד הנדלן האמריקאי), בכירים באוצר ובבנק ישראל, הקבלן הותיק בישראל וכלכלנים מובילים- בסרטון הבא- והם שופכים אור על מה שצפוי לנו:

תחזית מחירי הדירות 2018-2019 התחקיר המקיף ביותר בישראל

.
.
.
.
גם בטלוויזיה התחילו להבין שאין שום מחסור בדירות ומלאי אדיר מוחזק אצל משקיעים וקבלנים. צפו בדקה האחרונה:
https://www.youtube.com/watch?v=IxV1m9r_vk8

.
.
.
.
.
.
.
.
חושבים שהמידע פה בעל ערך לחברים שלכם או להורים?
אם כן- שתפו אותו עכשיו!