בלוג הנדל"ן

הערה לחדשים: הבלוג אינו העמוד הראשי של האתר. אם זו הפעם הראשונה שלכם באתר הזה, תלחצו על הקישור ל "הפרכת מיתוסים על דירות ונדל"ן בישראל" (מידע קריטי לרוכשי הדירות) ותקראו אותו קודם כל. שם יש הרבה יותר מידע, בצורה מעמיקה יותר ועובדתית יותר. אם אין לכם זמן עכשיו להתעמק בשלל הנתונים וההוכחות המובאות שם, יש פוסט מעודכן, קצר אך בעל ערך רב לאנשים החושבים על רכישת דירה-

לחצו כאן:

מצב שוק הדיור היום – יולי 2017 – מחירי הדירות יורדים או עולים?

 .

.

.

הבלוג:

האם אף אחד לא חושב שתהיה ירידת מחירים?

אם תחשבו על כך, הבנקים עצמם פוחדים מירידת מחירים ויודעים שזה תרחיש ריאלי. בעבר היה ניתן לקבל משכנתא בעזרת הון עצמי של 10% מערך הדירה בלבד. בנק ישראל החליט בסוף 2012 שכל בנק חייב לדרוש 25% מערך הדירה. זה פוגע בבנקים שמרוויחים מנתינת משכנתאות ועכשיו יהיו להם פחות לקוחות, אך זה נעשה כדי לשמור על יציבות הבנקים במקרה של ירידות מחירים. מבחינת בנק ישראל, ירידות המחירים הם תרחיש ריאלי שחובה על הבנקים לקחת בחשבון. אלא שגם הבנקים עצמם מאמינים שירידות מחירים הן תרחיש אמיתי, והם החליטו לדרוש במקרים רבים הון עצמי של 30% מערך הדירה, ולא רק 25% , כלומר הם החליטו להקשות על עצמם ולוותר על לקוחות! זו הוכחה לכך שיש חשש בבנקים לתת משכנתאות המכסות יותר מ 70% משווי הנכס, מפני שיתכן והנכסים בעתיד יהיו שווים רק 70% ביחס להיום.

האם הדירות התייקרו בגלל שרוב מחיר הדירה זה מסים לממשלה?

אנשים רבים דורשים להוריד את מחירי הקרקע והאגרות שהמדינה גובה, כי כמעט שני שליש ממחיר הדירה זה כסף שבסוף מגיע למדינה. אלא שיש לזכור כמה דברים:

זה היה המצב גם לפני עשר שנה ועשרים שנה, ואז מחירי הדירות היו בירידה, והמחיר היה חצי מהיום. כך שהכספים הרבים שמגיעים למדינה מנדלן הם תוצאה של המצב הנוכחי, לא סיבה למצב.

דבר שני, אין למדינה דרך להוזיל את המסים האלה ולהבטיח שההוזלה תגיע גם אליכם- הצרכנים. לדוגמא: בשנת 2012 היתה ירידה של למעלה מ 30% במחיר הקרקע, אבל הדירות שנמכרו על האדמות האלה דווקא היו יקרות יותר מאשר לפני כן. במילים אחרות, בכלכלה, אין קשר בין המחיר שעלה לך לייצר את המוצר לבין המחיר שאתה תמכור אותו. אתה תמיד תמכור במקסימום האפשרי.  עם זאת, יש תהליכים של שנים, שבהם אם עלות הייצור הוזלה, ייכנסו עוד יצרנים לשוק, יפתחו עוד מפעלים, השוק יוצף בסחורה ואז המחיר המירבי שבו תצליח למכור יהיה נמוך בהרבה, אבל רק כי אין לך ברירה כשיש כל כך הרבה היצע (ראינו את זה למשל עם טלביזיות LCD שפעם עלו 12,000 שקל והיום עולות 2,500).

ואצלנו בנדל"ן?   ב 2012 מחיר הקרקע ששילמו הקבלנים הוזל, אבל כמות הדירות למכירה (של קבלנים ואנשים שמוכרים יד שניה) לא עלתה, הביקוש לדירות דווקא עלה (באותה תקופה בנק ישראל ביצע הורדות ריבית), והתוצאה היתה שמוכרי הדירות הצליחו דווקא להעלות מחירים. כתוצאה מכך חברות הבניה היזמיות, הגדילו את הרווח שלהם (הרווח זה ההפרש שנוצר בין ההכנסות להוצאות של פרויקט הבניה). זוכרים את היזם ערן גלבוע שאמר בתוכנית "אדמה משוגעת" של ערוץ 10, כשהוא חשב שהמצלמה לא מצלמת, ש: "נהיינו קצת חזירים", "יכולתי למכור ב 150,000 פחות אבל הצעירים מוכנים לשלם לי אז אני לוקח". סופסוף האמת הפשוטה בפרצוף. ככה זה עובד בכלכלת שוק חופשי.

פרויקט מחיר למשתכן הוא נסיון של המדינה להבטיח שויתור על כספים מצידה יגיע גם לצעירים שבסופו של דבר רוכשים את הדירות. לכן מחיר הדירות לצרכן נקבע כבר ביום שבו הקבלן רוכש את הקרקע. המדינה מוותרת על 200,000 שקל מערך הקרקע, והקבלן שיבצע את הפרויקט הוא הקבלן שהתחייב למכור במחיר הכי נמוך, מכל הקבלנים. בפריפריה, זה גרם לכך שמחיר הדירות לצרכן יהיה נמוך ב 200,000 שקל כפי שהיינו מצפים (הקבלן נשאר עם הרווח הרגיל שלו- ימכור ב 200,000 פחות אבל גם הוציא 200,000 פחות על הקרקע). במרכז הארץ רואים תופעה מדהימה, שבה דירות מחיר למשתכן יימכרו לצעירים בהנחה של כמעט מיליון שקל!!! כלומר הקבלן ויתר על כ 800,000 שקל מתוך הרווח שלו (הרי המדינה הוזילה את הקרקע רק ב 200,000 שקל). זה אומר שהקבלנים עשו עד היום, בשוק החופשי, רווחים אדירים במרכז הארץ. מדוע? פשוט כי הם יכלו. כי רוכשי הדירות התנפלו על דירות והתחרו אחד בשני, מי ישלם הכי הרבה לקבלן.

אגב, שוק הקרקעות הוא שוק חופשי כמו שוק הדירות. ההתלהבות של הצרכנים הישראלים מרכישת דירות, העלתה את מחיר הדירות. זה גרם להתלהבות בקרב הקבלנים, שמבינים שהם יכולים לעשות הרבה יותר כסף ממכירת הדירות, ולכן מתלהבים לרוץ ולרכוש עוד ועוד קרקעות כדי לבנות כמה שיותר. אלא שעכשיו הריצה של הקבלנים גם העלתה את מחיר הקרקעות, כי הם מתחרים בינם לבין עצמם על קרקע. שימו לב שהקבלנים פנו מספר פעמים לממשלה בדרישה למנוע מקבוצות רכישה לרכוש קרקעות. בכך הם רצו להוריד את מספר הקונים שמגיעים לרכוש קרקע, מה שהיה מאפשר להם להצליח לרכוש קרקע במחיר יותר נמוך. (כפי שהזכרתי, זה רווח נקי שלהם כי הם ימשיכו למכור את הדירות במחיר המקסימלי).

במקביל לכך, יזמי הנדלן דרשו לא להעלות מס רכישה למשקיעי נדלן, כדי להבטיח שמספר הלקוחות שבאים לרכוש מהם דירות יישאר גבוה, ובכך המחיר שבו הם מוכרים יהיה מקסימלי. ללא המשקיעים יבואו פחות קונים והקבלנים יאלצו להתפשר על המחיר שהיו רגילים לסחוט מרוכשי הדירות.

כך בעצם ביקשו הקבלנים והיזמים מהפוליטיקאים, שיקטינו את המחיר שבו הם מצליחים לרכוש קרקע, מבלי שיצטרכו להקטין את המחיר שבו הדירות נמכרות לציבור. ולכן אתם שומעים שקוראים להם "אינטרסנטים". הם דואגים לרווח של עצמם.

סבסוד דירות בירושלים והתוצאה (הצפויה) שהתרחשה:

אנשים רבים אומרים שמחיר למשתכן (או מע"מ אפס, או מחיר מטרה) אלו תוכניות מסובכות, שעדיף היה לתת לכל זוג צעיר את ה 200,000 שקל שהמדינה ממילא מוכנה לותר עליהם, ושהם ילכו לקנות מה שבא להם עם הכסף. אז קודם כל ראינו שבמחיר למשתכן אפשר להשיג הנחות גדולות בהרבה. דבר שני, כשנותנים סובסידיה לצרכן, מי שמוכר לו מייד מעלה את המחיר כי הוא יודע שהצרכן יעמוד בכך:

 

.

.

.

=======================

פוסט מעודכן, קצר אך בעל ערך רב לאנשים החושבים על רכישת דירה.

מצב שוק הדיור היום – יולי 2017 – מחירי הדירות יורדים או עולים?.

======================

.

.