האבסורד בשוק הדיור ממשיך: הסימנים לכך שבונים יותר דירות מאשר מה שהאוכלוסיה צריכה הולכים וגוברים, אבל חלק גדול בציבור עדיין מאמין ש"אין מספיק דירות". לפי הלשכה לסטטיסטיקה:
∎ בישראל 170,000 דירות ריקות, והמספר עולה ב 7,000 בכל שנה.
∎ הזמן שלוקח למשפרי דיור למצוא קונה לדירה הישנה- הוכפל.
∎ כמות התחלות הבניה במחוז ת"א- עלתה פי 3
∎ כמות היתרי הבניה במחוז ת"א- עלתה פי 4
∎ כמות הקרקע שהקבלנים רוכשים עלתה פי שלוש, ביחס לשנים שלפני 2008 (ומה שהם קנו אז הספיק, כי המחירים היו במגמת ירידה).
∎ אחוז הזוגות הנשואים שגרים אצל ההורים- נמוך בעבר.
∎ אחוז המשפחות שאין בבעלותם נכס – דווקא ירד.
∎ אחוז הישראלים שכבר יש להם כמה נכסים- הוכפל פי 4 (!)
∎ הקבלנים מצליחים למכור רק 28 אלף דירות בשנה- בזמן שהתחלות הבניה עומדות על כפול מכך.
∎ מצטופפים פחות:
— מספר החדרים הממוצע לכל תושב- גדל.
— מספר הדיירים במשק בית ממוצע- ירד.
∎ למרות שהשכירות עלתה ההכנסה למשפחה עלתה ביותר אחוזים, כך שנטל התשלומים במגמת ירידה דווקא.
.
בתמונה:
בתחילת שנות האלפיים המחירים היו בירידה, וכיום בונים פי 3 יותר, גם באזור הביקוש:
מקור: הלמ"ס
.
.
הטענות פה נשמעות מנותקות מהמציאות? שונות מכל מה שמדברים עליו בתקשורת ובשיחות במסדרון? זה בסדר. הכל יוכח בהמשך המאמר.
מקורות המידע הם:
הבנקים, הלשכה לסטטיסטיקה, בנק ישראל, משרד האוצר, אתר מדלן, מכון גזית גלוב, וסקירות כלכליות של התאחדות הקבלנים.
אתם יכולים או לא להסכים עם הכתוב באתר הזה… בכל מקרה השתדלתי להסתמך על נתונים רשמיים שגם לא ניתנים לפרשנויות. אני תוהה אם תמצאו את המידע מפתיע ומעניין כמוני…
.
.
מה מחכה לכם בסקירה הזאת?
∎ גרפים בעלי מידע רב ערך, לכל מי שחושב (או שהילדים שלו חושבים) לקנות דירה.
∎ מידע שיפתח את עינכם, כך שכבר לא תצטרכו להסתפק במידע מעוות שנאמר על ידי קבלנים ומתווכים.
∎ צילומי כתבות חשובות שכנראה פספסתם, שמוכיחות איך באמת התחיל הסיפור של עליית המחירים, ומה באמת מתרחש מאחורי הקלעים.
∎ הסברים מרתקים על כלכלה ונדל"ן, בשפה ברורה ופשוטה שכל אחד יכול להבין.
.
כשתסיימו לקרוא תבינו את שוק הנדל"ן פי 10 יותר טוב מרוב האנשים.
.
.
.
.
ובונוס-
מי שיגלול עד למטה, יגלה סרטון שבו מנכ"ל התאחדות הקבלנים מודה בכנס סגור:
∎ ההיצע הולך וגדל
∎ יש יותר בניה מאשר ריבוי אוכלוסיה
∎ המשקיעים לא יחזרו ויעברו להשקיע בתחומים אחרים
∎ רוב הקבלנים כבר לא מאמינים שהמחירים יעלו
∎ הממשלה עמדה ביעדים ותמשיך לעמוד בהם
∎ מחיר למשתכן כן משפיע באזורי הביקוש
∎ יש עודף של היתרי בניה בידיים של הקבלנים.
פשוט הפוך לחלוטין ממה שהקבלנים מספרים בתקשורת.
.
.
יתכן שתנסו להתנגד למידע שבסקירה הזאת, אבל אנשים מסוימים מוצאים את הכתוב פה מרתק. אז בואו נתחיל:
.
.
.
הקבלנים צוחקים עלינו בלי למצמץ–
לפי הלמ"ס (לשכה לסטטיסטיקה) אותם קבלנים שמספרים בכל מקום שצריך לבנות כל שנה 60 אלף דירות, 80 אלף דירות, ואפילו 100 אלף, "רק בשביל שהמחירים יתייצבו" – לא הצליחו למצוא קונים אפילו ל 30 אלף דירות בשנה… וזה עוד בשנים האחרונות, שבהן הביקוש לדירות היה גדול במיוחד וכולם דיברו על רכישת דירה.
בלי מחיר למשתכן, כלומר במחירי שוק מלאים, הקבלנים מצליחים למכור רק חצי מהכמות הזו.
.
בתמונה:
קצב המכירות היה 23-24 אלף דירות בשנה. רמה של 28 אלף זוכה לכינוי "שיא"
.
.
.
נתון "דירות ריקות בישראל" של הלמ"ס ממשיך לעלות-
אם היה מחסור, היינו מצפים שכל דירה ריקה תאוכלס מיד. בפועל, יש הרבה דירות ריקות בישראל, וחשוב יותר- המספר הזה גדל. בממוצע בכל שנה נוצר עודף של כ 7,000 דירות.
בתמונה- כתבה של גלובס:
.
.
.
אריק מירובסקי מגלובס כותב שכבר בתחילת העשור (הכוונה ל 2010-2011 פחות או יותר), הבינו שהתאוריה שלפיה "מחסור בדירות גרם לעליות המחירים" היא שגויה:
.
.
.
.
גם בנק ישראל, בדו"ח סיכום 2016, כתב במפורש שאין מחסור בדירות, והמחירים עלו כי היו בשוק הרבה אנשים שרוצים לקנות דירה ראשונה או דירה להשקעה:
.
.
.
קישור לכתבה:
https://www.bizportal.co.il/realestates/news/article/502909
.
.
.
דוגמא לשקר של הקבלנים-
כשהם התראיינו במהלך 2019, הקבלנים סיפרו לציבור שהתחלות הבניה בירידה ויש רק 45,000 בשנה. אבל באותו זמן בדיוק, באתר שלהם (התאחדות בוני הארץ) הם מודים שיש 58,000 ושיש האצה גם בקצב סיומי הבניה:
.
חשוב!
כדי להבין כמה זה 58,000 התחלות בניה, תשוו את זה לעשור שלפני 2008. בעשור הזה המחירים ירדו למרות שהיו רק 31,000 התחלות בניה בשנה.
.
.
.
האם יש כרגע בשטח ירידת מחירים? עוד לפני ההשפעה של הקורונה?
.
∎ מדד הלמ"ס האחרון הציג ירידה חזקה במחירי דירות חדשות:
.
מקור: הלמ"ס
.
.
∎ חברת הנדל"ן גזית גלוב, מחזיקה במכון מחקר, שמפרסם מדד מחירי דירות משל עצמו. מדד זה עובד בשיטת "המכירות החוזרות" שנהוגה גם בארה"ב. (מסתכלים רק על דירות שנמכרו פעמיים, ואפשר לראות כמה השתנה המחיר של אותה דירה בדיוק, במהלך הזמן).
במדד הארצי שלהם העליה האחרונה נרשמה בפברואר 2019 אבל מאז החלה ירידה שהולכת ומתחזקת:
.
.
.
.
∎ השמאי אוהד דנוס, לשעבר יו"ר איגוד השמאים, מפרסם סקירת מחירים פעם ברבעון. מדובר בסקירה עצמאית, ללא קשר לכחלון וללא קשר ללשכה לסטטיסטיקה. מהסקירה שלו מסתבר שגם בעיר שאין בה הרבה קרקע פנויה, ויש הרבה ביקוש לגור בה – המחירים יכולים לרדת- ובחדות:
.
.
.
באמצע נובמבר 2019 אוהד דנוס הופיע בטלוויזיה:
.
.
הבהרה: בטלוויזיה רשום שהירידה בתל אביב-יפו היא 11% והכוונה שזה 11% במהלך השנה האחרונה. כשמשווים מול שנת 2016 יש כבר 14.2% ירידה.
.
.
.
.
אהבתם את המידע באתר?
האם תרצו לשתף עכשיו, לקרוא קודם עד הסוף, או פשוט לרפרף בזריזות על כל הגרפים?
.
.
.
איך החביאו מאיתנו כמות אדירה של היצע דירות:
.
.
מקור הנתונים: אתר ביזפורטל, אתר הלמ"ס
.
בצילומי המסך האלה רואים איך הקבלנים הצליחו להימנע מהורדת מחירים, גם במציאות שבה ההיצע גדול מהביקוש. זה כאילו שהם החליטו ש"גם אם אין הרבה שרוצים לקנות במחיר שאנחנו דורשים, לא נוריד מחיר ופשוט ניתן לדירות להצטבר במלאי שלנו". כשכחלון נכנס לתפקידו באמצע 2015 היו לקבלנים כ 25,800 דירות במלאי. בסוף 2016 זה כבר עלה ל 31,150 דירות. לאחר מכן הלשכה לסטטיסטיקה הפסיקה לפרסם את הנתון, ורק לאחרונה המשיכה. וכך, למרות שאין נתונים ל 2017 ול 2018, פתאום אנו מגלים שבתחילת 2019 כבר היו 42,682 דירות במלאי.
בהמשך המאמר תראו שהקבלנים נבהלו כי הבינו שהמלאי שלהם כבר גדול מדי, ואז החליטו פשוט לבנות פחות. זה הגיע לאבסורד כזה שהם החליטו לא לממש אלפי היתרי בניה שהיו ברשותם, למרות שהם עבדו קשה כדי להשיג את אותם היתרים.
.
.
.
מקור: דה מרקר
.
.
במונחים כלכליים, אפשר להגיד שההיצע היה גדול מהביקוש אבל "הכמות המוצעת למכירה" לא. הכמות המוצעת הוקטנה על ידי הקבלנים כך שתשתווה בדיוק לכמות הביקושים שירדה. המחיר בשוק החופשי נקבע לפי היחס בין כמות המוכרים לקונים, ולכן אין משמעות לדירות שנבנו- אם הקבלנים לא ממש ניסו למכור אותן.
תופעה זהה התרחשה גם אצל משפרי דיור. גם הם החליטו למכור בקצב איטי בגלל הביקוש החלש, במקום להוריד מחיר ולמצוא קונים בקלות. על כך בפסקה הבאה:
.
כמות גדולה של דירות למכירה הצטברה אצל משפרי הדיור, ובקרוב ההיצע למכירה יזנק:
משפרי הדיור קונים דירה (מה שמוסיף ביקוש בשוק), אבל על כל דירה שהם קונים הם חייבים למכור דירה (מה שמוסיף היצע בכמות זהה). בשנתיים האחרונות, בגלל שיש פחות ביקוש מצד הצעירים לקנות מהם, הם התחילו "לרמות": מצד אחד הם ממשיכים לקנות בקצב רגיל, אך מצד שני הם מוכרים רק חלק מהדירות הישנות שלהם. אם היו מכריחים אותם למכור באותו קצב שהם קונים, היינו רואים הרבה יותר מוכרי דירות בשוק וגם ירידות מחירים גדולות.
הבעיה שלהם, היא שבגלל שהם לא מוכרים מספיק מהר, מצטבר אצלם מלאי דירות למכירה. משרד האוצר עוקב אחרי הזמן הממוצע שעובר בין קניית דירה חדשה למכירת הדירה הישנה, והוא פרסם גרף לפיו בשנה וחצי האחרונות נוספו 10 חודשים לזמן הממוצע הזה. הוא עלה מ 10 חודשים ל 20 חודשים.
חשוב מאוד להבין את המשפט הבא: אם משפרי דיור היו ממשיכים למכור דירה על כל אחת שהם קונים, הזמן שבין קניה למכירה היה נשאר קבוע, ולא היתה שום סיבה שילך ויתארך.
.
משפרי הדיור לא יכולים להמשיך "לרמות" את השוק עוד הרבה זמן, כי יש גבול למספר החודשים המקסימלי. בסופו של דבר הם חייבים למכור את הדירה הישנה, אחרת יחויבו במיסוי כבד כאילו היו משקיעים שמחזיקים 2 דירות במקביל.
כשהם יגיעו לקצה גבול היכולת, הם יאלצו למכור בקצב מהיר בהרבה (כי את הדירות החדשות הם כבר קנו בהמוניהם, הם לא יכולים לבטל את זה). חלקם לחוץ בגלל הגבלת הזמן שהטילה עליהם רשות המסים, וחלקם בגלל שהוא כבר קיבל מפתח לדירה חדשה שבנייתה הסתיימה, והקבלן דורש את מלוא התשלום על הדירה.
ככל שיותר משפרי דיור יגיעו לנקודה שהם באמת חייבים למכור, כך השוק יוצף ביותר דירות למכירה (ואלו בדרך כלל דירות בגודל שמתאים לזוגות צעירים).
.
מקור: סקירת הכלכלן הראשי באוצר
.
.
.
מתוך דה מרקר, פברואר 2020
.
.
.
מינוף:
איך ירידת מחיר של 14% גורמת למשקיע לאבד חצי מכספו:
משקיע שרכש דירה נאלץ לשלם עליה מס רכישה של 8% ועוד כ 3% על מתווך, עורך דין וכל מיני אגרות. הוא הפסיד 11% ממחיר הדירה כבר בהתחלה.
אם המשקיע הזה קנה בת"א בסוף 2016, הוא צבר מאז, לפי השמאי דנוס, ירידת ערך של 14% , ולכן הוא כבר 25% מופסד.
.
אל תחשבו שהשכירות שהוא קיבל מהווה מקור רווח בשבילו. התשואה השנתית שלו היא כ 2.5% בלבד, אבל אחרי מס-השכרה, תחזוקה שוטפת והתיישנות המבנה נשאר מזה בערך 2% , ואחרי שזוכרים שהכסף שהוא משלם במשכנתא על ריבית והצמדה זה כסף שפשוט "נשרף", ומהווה הוצאה לכל דבר, מגלים שהוא נשאר עם כמעט 0% הכנסה שוטפת.
.
בגלל המינוף ההפסד מוכפל-
לדוגמא, משקיע שהביא מיליון שקל חסכונות, לקח משכנתא, וקנה דירה ב 2 מיליון שקל, ממונף עכשיו פי 2 .
הפסד של 25% ביחס לערך דירה של 2 מיליון יוצא 500 אלף שקל.
אבל ההפסד של 500 אלף ביחס למיליון שהמשקיע הביא מהחסכונות שלו, זה בעצם 50% הפסד! במידה והמשקיע מוכר עכשיו הוא נשאר ביד עם 500 אלף בלבד (ואפילו פחות אם הוא משלם תיווך גם במכירה). מדובר באובדן של חצי מההון ההתחלתי שהיה לו.
.
.
.
האם זכרתם כמה משמעותית היתה ירידת המחירים בעשור הקודם?
בעשור שנגמר ב 2008, בנו רק 31 אלף דירות בשנה (לעומת 58 אלף היום) ובכל זאת המחירים רק הלכו וירדו. במקביל, המשכורות המשיכו לעלות וריבית המשכנתא הוזלה, וכך רכישת דירה נהפכה להרבה יותר קלה. ולא במעט- אלא ב 42% יותר קלה.
כל זה התרחש כמעט בלי שהבחנתם, בעשור שהסתיים ב 2008:
.
מקור: גרף על סמך נתוני הלמ"ס ובנק ישראל
.
.
השכירות הפכה לזולה, באופן יחסי:
בתקופת ההורים שלכם, על כל שנה בשכירות יצא שהדיירים שילמו כמעט 6% ממחיר הדירה כולה. היום מדובר בכ 2.5% בלבד, כך שהעלות של שנה בשכירות קטנה בהרבה. יידרשו 40 שנות שכירות (480 חודשים) כדי להגיע למצב שהוצאתם כמות כסף השווה למחיר הדירה.
נוצר היום מצב שבכל חודש שכירות אתם משלמים רק 1:480 מערך הדירה.
עם זאת חשוב לזכור-
מי שקונה דירה כאשר רוב הכסף הגיע מהלוואות, ישלם בסוף פי 1.5 ולפעמים כמעט פי 2 מהמחיר שלה. זאת בגלל הריבית וההצמדה שישלם במרוצת שנות המשכנתא. כך שבעצם קניית דירה היום תדרוש מכם תשלום של כ 60 שנות שכירות (720 חודשי שכירות).
.
.
ההיצע היום בשמיים:
יש היום כ 121 אלף דירות בבניה פעילה- לעומת 58 אלף בלבד לפני עשור. ובנוסף, יש היום התחדשות עירונית שמוסיפה היצע ישירות במרכזי הערים, וצברה תאוצה בעיקר בשנים האחרונות:
מקור: התאחדות בוני הארץ
.
.
לפי ערוץ 12, בשידור שהיה בנובמבר 2019, צפויים פקקי תנועה בגלל שהמדינה מתכננת הצפה עצומה בדירות:
.
.
יש לציין שמחצית מהכמות הזו נמצאת במחוז מרכז (רואים נקודות צהובות במפה).
.
.
.
האם המחירים עלו כי לא בנו מספיק?
כל הזמן קבלנים ומתווכים מספרים לנו שלא בנו מספיק באזורי הביקוש ולכן המחירים עלו, אבל הם לא יודעים להסביר למה דווקא שכונות ישנות בבאר שבע, בשדרות ובירוחם עלו במחיר כמעט פי 5 . הרי אלו לא ערים מבוקשת במיוחד, ויש המון קרקעות פנויות מסביבן.
.
בגרף:
רמת המחירים בעיירה שדרות עלתה פי 6 ,
מ 150 אלף ל 900 אלף תוך תשע שנים (השיא היה ב 2017).
.
מקור: אתר מדלן
.
.
נניח לרגע שבאמת חסרות 100,000 דירות, האם זה בכלל הרבה?
ביחס ל 2.6 מיליון דירות שכבר יש לנו במדינה, מדובר בסך הכל ב 4%. האם מחסור של 4% גורם למחירים לעלות ב 120% ? תחשבו על זה. אם היה מחסור כזה, הוא היה נבלע בקלות כי אנשים היו נשארים עוד קצת אצל ההורים, אנשים אחרים היו נשארים לגור עם שותפים עד גיל מאוחר יותר ודוחים את הרעיון לגור בדירה שלמה משלהם, וכמובן – אכן היתה נוצרת עליית מחירים מסוימת. אבל 120% עליה??
המסקנה: גם אם היה מחסור (אין) ההשפעה שלו היתה קטנה בהרבה ממה שבאמת התרחש. משהו אחר לגמרי הטיס אצלנו את המחירים לשמיים (כפי שקרה לא פעם בהרבה מדינות אחרות, בהן אין ריבוי טבעי מהיר).
.
.
כמה גרים עם ההורים?
לפי הלמ"ס בשנת 1997 המחירים החלו בירידה ארוכה למרות ש 3.1% ממשקי הבית הנשואים התגוררו עם ההורים. כיום רק 2.2% ממשקי הבית גרים עם ההורים, ולכן המצב היום דווקא יותר טוב. אם כך, אין סיבה שהמחירים לא יירדו שוב.
.
.
מספר החדרים לכל נפש גדל:
לפי הלמ"ס, לפני 15 שנים במשפחות של 4 נפשות היו 0.95 חדרים לכל נפש, וכיום יש 1.06 חדרים. מסתבר שבנו יותר חדרים מאשר קצב הריבוי הטבעי. בתקשורת סופרים כמה דירות התחילו לבנות, אבל שכחו לבדוק כמה חדרים יש בכל דירה. הדירות שבנו בעשור האחרון מכילות יותר חדרים מאלו שבנו בעבר.
.
.
.
מפחידים בתקשורת שהמחירים לקראת זינוק-
יש המון איומים שמשמיעים קבלנים בעיתונים, ברדיו ובטלוויזיה, על כך שעוד רגע יתפרץ פה ביקוש לדירות. אבל, הידעתם שהם משלמים לעיתונים וקונים כתבות בכסף? מדובר בכתבות ממומנות, בד"כ תוכלו לזהות אותן כי רשום:"הכתבה בשיתוף חברת…."
בכתבות כאלה מרשים להם לתאר "מציאות שלא קיימת במציאות…" שם הם מספרים לכל עם ישראל שכבר יש התחממות בשוק, ושלא בונים מספיק, וכמובן- שהמחירים צפויים לעלות. אבל מי שעוקב, יודע שהאזהרות החמורות האלה מושמעות על ידם החל ממאי 2017, לפני שנתיים וחצי. האזהרות התקיפות האלו התבררו שוב ושוב כשקרים.
אגב- קבלן לעולם, אבל לעולם לא יגיד שהמחירים צפויים לרדת. הוא יודע שהלקוחות שלו יפסיקו לבוא באותו הרגע, כי שווה להם להמתין שהמחיר יירד, הרי כל 1% הוזלה חוסך להם 15-20 אלף שקל.
.
בתמונות:
הסיבה שלא משנה מה יקרה, הקבלנים ימשיכו להגיד לכם ש"המחירים צפויים לעלות":
.
.
.
.
.
.
.
הסיפורים של הקבלנים על כך שיש "ביקוש כבוש" כי צעירים ממתינים לדירות מחיר למשתכן, מוגזמים מאוד. נתוני הרכישות של זוגות צעירים מעידים שהם המשיכו לקנות דירות בקצב גבוה כל הזמן. המצב היום בכלל לא דומה לתקופות של המחאה החברתית ושל ההמתנה לחוק מע"מ אפס של לפיד. אז ראינו שהזוגות הצעירים "ישבו על הגדר" והם באמת הלכו והצטברו עד שחזרו לקנות. אבל הנתונים של היום, וגם של השנה-שנתיים האחרונות, מראים שהצעירים לא הפסיקו לקנות לרגע. ליהפך- הם אפילו הגבירו את קצב הרכישות:
.
.
.
נתונים חדשים על מחיר למשתכן מראים שהצעירים לא יושבים על הגדר אלא מזמן קנו דירה בשוק החופשי וכבר לא ניגשים בכלל להגרלות.
ידענו שלסדרה א' נרשמו 67 אלף איש ושהיא נסגרה להרשמה בשנת 2016. עד עכשיו חשבנו שבגלל שרק 37 אלף זכאים מתוכה זכו בהגרלות, נשאר עדיין ביקוש של 30 אלף שעדיין לא זכו.
טעינו. לאחרונה משרד האוצר פרסם שרק 174 אנשים מסדרה זו עדיין פעילים. זה אומר שכ 30 אלף איש מתוך סדרה זו ויתרו על תוכנית מחיר למשתכן וכבר קנו דירה בשוק החופשי, ולכן לא נכון להגיד שיש "ביקושים כבושים":
.
.
.
.
בסדרה ב' התופעה דומה:
המספר המצטבר של אנשים שכבר זכו מסדרה ב' , עלה במהירות במהלך ההגרלות של 2018 אבל הוא כמעט ולא עלה במהלך ההגרלות של 2019 והתייצב על כ 20 אלף זוכים. מכיוון שלסדרה זו יש עדיפות על סדרה ג', ההסבר היחידי לזה שהם הפסיקו לזכות בהגרלות זה שהם פשוט לא ניסו להשתתף בהגרלות.
אם חשבנו שבסדרה ב' יש 30 אלף שעדיין ממתינים לזכות (כי היו בה 54 אלף רשומים ורק 20 אלף שזכו בנתיים), מסתבר שטעינו, וכמעט שלא נותר ביקוש מתוך חברי סדרה זו. רבים מתוכה כבר קנו דירה בשוק החופשי וויתרו על זכותם לדירה מוזלת במסגרת מחיר למשתכן.
.
.
.
יותר ויותר דירות מוזלות נשארו ללא קונה, גם לאחר הגרלות חוזרות, וכך הגיעו למצב שהם ממתינות לראשון שירצה בהן- בלי צורך בהגרלה. זוהי עוד הוכחה שאפילו במחירים המוזלים של מחיר למשתכן כבר אין ביקושים:
.
.
.
.
.
אם בונים יותר מהר ממה שהקבלנים מצליחים למכור, וההיצע הולך ונערם, איך זה שהמחירים לא נופלים?
התשובה: בעשור האחרון עליות המחיר נבעו מכך שהיה זינוק בביקוש, ולא מחסור פתאומי בדירות. רואים את זה בנתוני המכירות של הקבלנים שזינקו בבת אחת ב 2009, ובכמות הכסף שזורם לשוק דרך משכנתאות (שגדל מ 13 מיליארד בשנה, ל 65 מיליארד).
רואים את זה גם במחקר של בנק ישראל שמראה שההתנהגות של הציבור השתנתה מאוד. הסיכוי שזוג צעיר, בגיל נתון, ילך לקנות דירה- פשוט הוכפל בעשור האחרון.
מקור: הלמ"ס
.
.
בנוסף, נדלן הוא שוק של ציפיות. הכוונה היא שכל עוד מוכרי הדירות מצפים ומאמינים שבעתיד המחיר יעלה, גם אם אין קונים הם יעדיפו למשוך זמן, עד כמה שיוכלו. דוגמא מהשטח:
ישנם מקומות בישראל שכולם מסכימים שהוצפו בדירות כך שההיצע עולה על הביקוש, לדוגמא עכו, קריית ביאליק ועפולה. הממשלה אפילו קיבלה ביקורת על כך שבנתה יותר מדי שם, ואכן רואים מאות דירות עם שלטי להשכרה ומכירה. אפילו במחיר המופחת של מחיר למשתכן לא מצאו קונים לדירות. למרות כל זאת- המחירים שם לא ממש יורדים.
מה שמשפיע על מחיר הנכסים בשוק, זו השאלה כמה מוכרים לחוצים למכור מהר, וכמה קונים לחוצים לקנות מהר. אלו דברים שמושפעים מהלך הרוח בציבור, והם יכולים להשתנות מהר מאוד ולטלטל את השוק, למעלה או למטה. ההסתכלות אם בנו יותר או פחות מהגידול באוכלוסיה, היא פשטנית מדי ומחטיאה את העיקר.
.
.
האם מחיר למשתכן תבוטל והמחירים יזנקו?
הקבלנים מספרים שוב ושוב שלהערכתם מחיר למשתכן לא תימשך בממשלה הבאה. המטרה היא להלחיץ את הציבור ש"עוד מעט המחירים חוזרים לעלות", ולכן כדאי לרוץ לקנות מהם דירה עכשיו.
עם זאת, אנו יודעים שפוליטיקאים יעשו הכל כדי למצוא חן בעיני הבוחרים, והדבר האחרון שהם רוצים זה לבטל תוכנית שמסייעת לזוגות הצעירים. הם לא רוצים כותרות כמו "הממשלה החדשה ביטלה את מחיר למשתכן- וכבר מחירי הדירות חזרו לזנק". הם גם לא רוצים מחאה ברחובות, שצעירים צועקים "מדוע מי שהתחתן שנה לפנינו שילם 300,000 פחות על דירה? מה עשיתי רע שאני צריך לעבוד עוד 5 שנים בשביל אותה דירה בדיוק?".
לכן, מאוד סביר להניח שמחיר למשתכן לא תבוטל אלא רק תעבור שיפורים, ואם תבוטל- השר החדש יביא במקומה תוכנית אחרת שמסייעת לצעירים.
.
.
.
ירידה נוספת בביקושים לדירות צפויה בגלל הרעה במצב התעסוקה:
ידוע שיש קשר חזק בין אבטלה לבין ביקוש לדירות. ככל שיש פחות אבטלה, כלומר יותר אנשים מוצאים עבודה, ככה יותר אנשים מסוגלים מבחינה כלכלית לצאת מבית ההורים. כשאנשים אלו מחפשים לעצמם דירה להשכרה או לרכישה, זה מעלה את הביקוש בשוק ודוחף את המחירים למעלה.
בישראל מצב שוק העבודה היה מצוין מתחילת 2013 עד סוף 2018. בכל שנה כמות העובדים בישראל גדלה ב 3%, שזה מהיר משמעותית מקצב הריבוי הטבעי של האוכלוסיה. זו היתה אחת הסיבות לביקושים לדיור.
אבל, לפי הלמ"ס, בשנת 2019 הקצב של הגידול כבר היה איטי יותר, ולאחרונה התחילה מגמה חדשה, של ירידה בכמות העובדים:
.
מקור: עיתון דה מרקר
.
.
זה שהמחירים עלו בצורה מטורפת, זה לא ההוכחה שלא בנו מספיק?
ממש לא. וכדי להמחיש זאת, הנה דוגמא:
נניח שלכל משפחה במדינה מסוימת יש מקום מגורים ואין שום מחסור. ונניח שגם אין ריבוי טבעי בכלל. במצב כזה אין שום צורך לבנות עוד דירות. אבל שימו לב- ברגע שהתושבים שם מחליטים פתאום, שחייבים להשקיע בדירות (למשל כי לדעתם "המחיר צפוי לעלות", או כי "אין מה לעשות עם הכסף כשהריבית נמוכה" או כי אמרו להם ש"הדירה הזאת תהיה הפנסיה שלכם") – מה שיקרה זה שהמחירים יזנקו. הרי כעת כל תושב צריך דירה נוספת. גם הדירה שכבר יש לו והוא גר בה, ועוד אחת בשביל ההשקעה. פתאום צריך פי 2 דירות ממה שיש במדינה, והמדינה הזאת נכנסת לטירוף של עליות מחירים.
.
.
למי יש אינטרס לספר לנו שחסרות דירות בישראל:
הקבלנים– שרוצים שתחשבו שיש מחסור במוצר שהם מוכרים כדי שתהיו מוכנים לשלם כל מחיר ותהיו לחוצים לקנות מהר.
הפוליטיקאים– שרוצים לתקוף את הממשלה הקודמת ש"לא בנתה מספיק" ולהציג את עצמם בתור "המושיע הגדול", זה שייבנה הרבה ויציל את כולם.
התקשורת– שתפקידה להעביר ביקורת על תפקוד הממשלה, ובנוסף, בשביל הרייטינג היא משתמשת במונחים כמו "משבר הדיור" או "מצוקת הדיור". כותרות כאלו גם מכניסות יותר קוראים, משום שהם מעוררות רגש של כעס.
אנשים שקנו דירה– ומנסים לשכנע את עצמם שהם עשו בחירה נכונה למרות שלקחו חובות גדולים, ולכן מספרים לעצמם שיש מחסור והמחירים לא יירדו.
.
.
איך באמת עליית המחירים בישראל התחילה?
לפני 2008 המחירים היו במגמת ירידה, כך שהיו מספיק דירות ביחס לגודל האוכלוסיה. אבל לא ככה נקבע המחיר בשוק. הוא נקבע לפי יחסי הכוחות בין קונים למוכרים. מהי כמות בעלי הדירות שלחוצים למכור, ביחס לכמות האנשים שלחוצים לקנות.
להבדיל ממחסור בבניה שמצטבר בהדרגה, בישראל היה בשוק שינוי חד, ובבת אחת הגיע זרם משקיעים. המחירים שהיו במגמת ירידה, החלו לזנק בבת אחת ממש, גם במרכז וגם בפריפריה.
.
הנה כתבה משנת 2009-
ראשית, היא מראה שלא מדובר בריבוי טבעי שגרם לעליות המחירים, אלא שינוי התנהגות קיצוני אצל משקיעי הנדלן.
שנית, שימו לב לרמת המחירים שהיתה, 120 אלף שקל, 220 אלף שקל… ובמחירים האלו לא באו קונים… פשוט, לפני 2008 אנשים לא חשבו שיש סיבה מיוחדת לרכוש דירות להשקעה, ולא חשבו שיש מחסור בדירות. לכן, בעלי הדירות נאלצו לרדת חזק במחיר שהם מבקשים.
.
.
שמתם לב לאבסורד בכתבה?
אותם בכירים בשוק הנדלן שהיום מספרים לכם שהמחירים רק יעלו, סיפרו לפני עשר שנים שיש סכנה של מפולת. למרות שהמחירים היו שליש מהיום הם חששו שזה כבר גבוה מדי ולא מוצדק באמת, ושהם הולכים לרדת.
הם חששו בצדק- בגלל שהם ידעו שאין מחסור בדירות וידעו שבקושי אפשר למצוא קונים לדירות, הם זיהו נכון את הסכנה, שכל המשקיעים שפתאום הגיעו עלולים להפסיק לבוא יום אחד.
אבל, בסופו של דבר אנחנו יודעים מה קרה. ההתלהבות לרכוש דירות נמשכה עשור שלם אחר כך, ובנתיים המחירים הגיעו לשמיים. שוק נכסים יכול לצאת מאיזון במשך זמן רב, והמחירים יכולים להגיע רחוק מכפי שמישהו האמין. מצב כזה נקרא בכלכלה "התרוממות רוח בלתי רציונלית". אפשר לקרוא לזה גם בועה, או פירמידה.
.
מקור: הלמ"ס
.
בשוק נורמלי, אחוז המשקיעים ואחוז בעלי דירה אחת נשארים קבועים למרות שהאוכלוסיה כל הזמן גדלה. נכון שכמות האנשים הכללית הולכת וגדלה, ונכון שכמות המשקיעים גדלה גם, אבל היחס בינהם עדיין נשאר קבוע. בישראל לעומת זאת, היה שינוי אדיר ביחס הזה. הטבלה מראה ש 199,000 משקיעים הזרימו ביקושים לדירות נוספות מעבר לדירה שכבר היתה להם. בהתחשב בזה שחלקם הספיקו להפוך בעשור הזה לבעלי 3 דירות וגם בעלי 4 דירות, מדובר ביותר מדירה אחת לכל משקיע. לכן, בערך 250,000 דירות נרכשו על ידם, כשכל הכמות הזו היא מעל ומעבר לביקוש הרגיל שנובע מהגידול באוכלוסיה.
לכך יש להוסיף את ההתנהגות הלא-רגילה מצד הצעירים שרוכשים דירה ראשונה. המחירים שעלו במהירות גרמו לרבים להזדרז ולרכוש דירה בגיל כמה שיותר צעיר, וכ 55,000 דירות נרכשו מעבר לקצב הרגיל שנובע מהריבוי הטבעי. גם זו היתה תוספת ביקושים מעבר לרגיל.
.
נשארו פחות ביקושים עבור העתיד:
הרכישות המרובות האלה גרמו לכך שכרגע יש פחות צעירים שעדיין אין להם נכס בבעלותם, ולכן נשאר פחות ביקוש לעתיד. זה מראה שהמציאות הפוכה מהטענה של הקבלנים, שהצטברה כמות של צעירים שממתינים לקנות דירה.
.
.
נכון להיום התנהגות המשקיעים שונה לגמרי:
בגרף הבא רואים שכיום אנחנו בשפל כל הזמנים מבחינת רכישות משקיעים. בדיוק מצב הפוך למה שהיה בטירוף של 2009-2010. המשמעות היא ירידה חזקה בביקוש לדירות, ולפי הגרף מדובר במגמה שרק ממשיכה לרדת:
.
.
מקור: סקירת הכלכלן הראשי באוצר
.
.
שטיפת המוח שהקבלנים עשו לנו:
מה שקורה בישראל, זה ששוטפים את המוח לציבור שהכל בגלל הממשלה, והכל בגלל שלא בונים מספיק. כל חודש יוצא גל חדש של פרסומים על ירידה במלאי הדירות, ועל ירידה בהתחלות הבניה, וזה מה שאנשים זוכרים בסוף. מה שאנשים לא יודעים, זה שבשנים האחרונות, במקביל למאות פרסומים על ירידה בהיצע- הוא רק הלך ועלה.
באמת, אין פה קונספירציה או נסיון להסתיר בכוונה, יש פה רק אבסורד ענק, שלא לומר טמטום.
.
.
הפירסומים השגויים של הלשכה לסטטיסטיקה:
כל נתון שהלמ"ס מפרסמת הוא נתון שאינו מלא. הספירה של כמות הדירה פשוט לא הסתיימה עדיין. רק לאחר שנה ויותר, הלמ"ס גומר לאסוף את כל הנתונים על התחלות הבניה ועל מלאי הדירות החדשות שיש למכירה. לכן, כל פעם שמשווים התחלות בניה של שנה מסוימת למה שהיה בשנה שלפניה, זה נראה שיש פחות. הבנתם? זה תמיד ייראה כאילו יש פחות. הם משווים ספירה חלקית לספירה מלאה… ובנתיים? הכותרות כבר זועקות: "כחלון נכשל! איך ירדו המחירים אם התחלות הבניה בירידה?"
אז בואו נהיה קצת יותר חכמים, נבדוק באתר הלמ"ס את הנתונים בעצמנו, ונראה איך התחלות בניה של 2017 לא נשארו 46 אלף כמו שצעקו הכותרות של אז, אלא עלו בנתיים ל 53 אלף.
.
בתמונה:
ארבעת הרבעונים של שנת 2017, בחלקם העדכונים הגיעו ל 30% אך העדכונים מעולם לא פורסמו בעיתון:
מקור: פרסומי הלמ"ס
.
.
הקבלנים מודים שהתחלות הבניה מתעדכנות כלפי מעלה:
אפילו הקבלנים שאומרים בכל ראיון שבנו רק 47,000 או 45,000 דירות בשנת 2018, מודים בסקירה פנימית שלהם, שלא מיועדת לציבור, שכנראה היו ב 2018 כ 52 אלף התחלות בניה. בנוסף, רואים שכבר 4 שנים רצוף שבונים מעל הצרכים של האוכלוסיה.
.
.
.
הם גם מודים שהרבעון האחרון של 2018 הוא כנראה רבעון שיא בהתחלות בניה למרות שהוא פורסם כרבעון בינוני בלבד. הם מעריכים שלאחר עדכונים יהיו בו לפחות 16,700 התחלות בניה, שזה המון לרבעון בודד (משקף קצב של 66,800 דירות בשנה).
שימו לב שבגרף שהם הכינו הם הקפידו לסמן בצהוב את העדכון שצפוי להתקבל באיחור, אבל כשהם מתראיינים הם לא יזכירו שתמיד יש עדכונים כאלה.
בכל אופן, גם לאחר ירידה מסוימת מרבעון השיא הזה, עדיין יש יותר מ 14,000 דירות בכל רבעון, ולכן הקבלנים העריכו ש 2019 תיגמר עם 58,000 התחלות בניה.
.
.
.
האם לא בונים במרכז?
.
.
.
בנוסף, הלמ"ס מציגה שרק שליש מהבניה מבוצע בפריפריה (דרום, צפון או יהודה ושומרון), כך שהרוב הגדול אכן נבנה באזורי הביקוש.
במחוז ת"א המבוקש בכלל בונים בטירוף. למרות שמתגוררים שם רק 1.4 מיליון איש, שהם שישית מתוך 9 מיליון איש במדינה- רבע מהתחלות הבניה מרוכז שם:
.
.
מקור: התאחדות בוני הארץ
.
.
היתרי הבניה עלו פי 4 :
זוכרים את גרף התחלות הבניה של מחוז ת"א, שהראיתי בתחילת הפוסט?
אז הנה גרף של היתרי הבניה באותו מחוז מאז 1995. כשמסתכלים על כל התקופה, ההיצע עלה פי 4 (!)
בגלל שהתחלות הבניה עוקבות במדויק אחרי הגידול בהיתרי הבניה, הגידול של פי 4 בהיתרים שאתם רואים פה, ישתקף במדויק גם בהתחלות הבניה:
.
מקור: הלמ"ס
.
.
כאשר בודקים את השטח הכולל שאישרו לבנות, בכל היתרי הבניה בכל המחוזות בישראל ביחד – מתקבל הגרף הבא (שמציג החל משנת 2003):
.
מקור: הלמ"ס
.
.
.
אפילו בנק לאומי מבין שבנו מעל הצרכים-
וזה למרות שהוא סופר רק את התחלות הבניה הרשמיות והחוקיות. בשטח יש יותר התחלות בניה, כי יש יחידות דיור בלתי חוקיות שבונים במגזר הערבי, ויש פיצולי דירות במגזר היהודי.
הקו האדום המקווקו בגרף מסמן את הצרכים הדמוגרפיים. רואים בבירור שבכל השנים האחרונות בנו מעל הקו (בנוסף, היום כבר ידוע שגם העמודה האחרונה הגיעה ל 52,000 ועברה גם היא את הקו):
מקור: בנק לאומי
.
.
המדינה שחררה פי 3 קרקעות מאשר פעם:
בגרף הבא רואים את כמות יחידות הדיור על קרקעות שקבלנים קנו מהמדינה (רק קרקע שהשיווק שלה הצליח- ושנמכרה בהצלחה). הכמות שילשה את עצמה ביחס לעשור הקודם, שבו המחירים היו בירידה (מסומן בגרף ששיווקו רק 14 אלף קרקעות בשנה).
בצהוב מודגש שהחל משנת 2017 המדינה הגיעה לקצב מכירה של 46,313 קרקעות חדשות בשנה.
.
.
.
כמה יחידות אפשר לבנות על כמות קרקע כזו?
למספר 46,313 יש להוסיף אלפי יחידות דיור שהרשויות המקומיות יאשרו לבנות בזכות "הקלת שבס-כחלון" , כך שמדובר ב 52,000 דירות לפחות, ולזה יש להוסיף עוד כמעט 10,000 דירות שיוקמו בהתחדשות עירונית (ולכן לא צריכות קרקע חדשה).
בנוסף, בכל שנה נבנות כ 20,000 יחידות דיור על קרקע פרטית.
בסך הכל-
כמות קרקע ממשלתית כזאת מספיקה ל 82,000 דירות בשנה.
.
.
מתי נראה את הצפת הקרקעות בשטח?
הכמויות הענקיות האלה מהשנים 2017-2018 מסיימות עכשיו תהליכי פיתוח ארוכים ומתחילות להגיע לשוק. ניתן לראות זאת בפרסומים האחרונים על זינוק בהיקף המכירות של דירות מחיר למשתכן. בגלל שבמחיר למשתכן היזם רשאי למכור את הדירות רק לאחר שיש לו היתר בניה, הדיווחים על זינוק במכירות הם בעצם גם דיווחים על זינוק בהתחלות הבניה.
.
בגרפים-
גם במרכז הארץ יש הרבה קרקע פנויה לצרכי מגורים:
מקור: דו"ח רשות מקרקעי ישראל
.
.
.
אהבתם בנתיים?
יש לכם חבר/חברה שימצא את המידע מעניין? שתפו אותו עכשיו
.
.
.
עובדים עלינו, עם הרבה בטחון עצמי:
בקטע הבא, המסומן בכחול, תראו מה אמר הבעלים של חברת הבניה "דמרי", בחודש מאי 2017. שימו לב לבטחון העצמי שלו שעוד רגע הביקושים יתפרצו. מאז עברו שנתיים של קיפאון קשה על הקבלנים:
.
מקור: ביזפורטל
.
.
ההאטה שדובר עליה בכתבה נמשכה הרבה יותר מ 3-4 חודשים, ולמען האמת היא נמשכת עד היום- שנתיים וחצי אחרי. התפרצות הביקושים שדמרי דיבר עליה בבטחון, מעולם לא התרחשה.
.
.
האם באמת המחירים זינקו בגלל מע"מ אפס?
גם המשפט של דמרי על כך שהסיפור של לפיד ומע"מ 0% נגמר בהתפרצות ביקושים אינו נכון, והגרף הבא מראה שלא היה שום זינוק מחירים בשנת 2014 (וגם לא במחאה החברתית).
שימו לב: איפה שמסומנים חיצים להתפרצות ביקושים, לא רואים שום דבר מיוחד… עליית מחירי הדירות נמשכה בקצב אחיד וקבוע מ 2012 עד 2017:
.
.
הנטל של תשלום שכר דירה:
מסתבר שאם בודקים כמה אחוזים מתוך המשכורת שלנו אנחנו מוציאים על שכירות, המצב רק הולך ומשתפר כבר כמה שנים ברציפות. ממש לא מסתדר עם מצב של מחסור בדירות שרק הולך ומחריף, כפי שצועקות לנו הכותרות בעיתונים.
והנה משהו אפילו יותר מפתיע:
בארה"ב, מדינה שבה אין בירוקרטיה, יש שוק חופשי ויש גם המון קרקעות- השכירות עלתה יותר מאשר בישראל, והמשכורות דווקא עלו פחות מאשר בישראל.
.
.
איך יודעים שיש בועה?
מחירי השכירות ומחירי הנכסים מתנהגים שונה לגמרי:
הגרף הבא פורסם על ידי בנק ישראל. רואים בו את כל הסיפור. מחירי השכירות עלו (כתום), אבל עלו בדיוק כמו המשכורות (כחול). מה שיצא מפרופורציה אלו רק מחירי הדירות, כלומר מחירי הנכסים (הקו הירוק).
עד 2008 שכר הדירה ומחירי הדירות הלכו יד ביד, אבל אז הקו הירוק של מחירי הנכסים התנתק – והמריא. זהו סימן אופייני לכך שהמחירים במצב של בועה.
במילים אחרות-
ביחס למשכורות שלנו שכר דירה לא עלה בכלל ורק מחירי הדירות עלו. זה מבדיל את המצב ממה שהיה בישראל בשנות התשעים, אז היה מחסור אמיתי בדירות בגלל שהגיעו מיליון עולים חדשים בבת אחת, ואז ראו שגם שכר הדירה זינק.
.
בנו יותר מאשר הביקוש לדירות:
הגרף הבא מציג את נתוני הלמ"ס עבור הביקוש לדירות לעומת היצע הדירות.
הביקוש מחושב כך: כמות הדירות שהקבלנים הצליחו למכור כל שנה, בתוספת כמות יחידות הדיור שאנשים בנו לעצמם. ניתן לראות שהתחלות הבניה של היזמים עוקבות במדויק אחרי כמות הדירות המבוקשות בישראל ואחרי קצב המכירות. כשהם מוכרים יותר הם מיד בונים יותר. לא נראה שיש שום בירוקרטיה שעוצרת אותם. רק ב 2008 לזמן קצר היקף הבניה (הקו השחור) היה נמוך מהביקוש. ב 7 השנים האחרונות היקף הבניה דווקא גבוה מקצב המכירה (הרווח הלבן בין הקו השחור לגבעות הצהובות). מדובר ב 30,000 דירות שנבנו אבל לא נמכרו, ונתקעו אצל היזמים במלאי, בתור "היצע כבוש" שממתין להימכר.
גם ההסברים על כך שבישראל יש ריבוי טבעי גדול ולכן המחירים עלו- שגויים.
אמנם יש היום יותר מתחתנים ביחס לשנת 2004 למשל, אבל לא בהרבה. היקף הבניה לעומת זאת כן גבוה בהרבה היום.
.
מקור: על סמך נתוני הלמ"ס
.
.
.
הוכחה נוספת לכך שהקבלנים הפכו לגורם שמנסה להקטין את ההיצע (כדי שיתאים לרמת הביקוש שירדה ולעולם לא יעבור אותה), בכתבה הבאה- שמוכיחה שהבירוקרטיה לא מפריעה להם, והם קיבלו מספיק היתרי בניה אבל בחרו ביוזמתם לא לבנות:
.
.
.
.
הצפת דירות בשוק השכירות:
נתון גמר הבניה ממשיך לעלות, וזה אומר שיותר דירות מסיימות בניה ומקבלות טופס איכלוס. אלו הדירות שמשפיעות על שוק השכירות (התחלות בניה לא משפיעות על ההיצע הזמין להשכרה כי אי אפשר לגור בהן עדיין). ניתן לראות שגמר הבניה במגמת עליה כל הזמן:
.
מקור: הלמ"ס
.
.
האם הכרחי שמשקיעים יקנו חלק מהדירות?
הדירות שסיימו את תהליך הבניה נותנות מענה לשוק השכירות, וזה לא משנה אם הדירות האלו יוצאות להשכרה על ידי הקבלן (שלא הצליח למכור), על ידי צעיר שקנה את דירתו הראשונה במטרה להשכיר לאחרים, או ע"י משקיע. גם אם מדובר בדירה שנרכשה על ידי זוג צעיר שכעת נכנס לגור בה ולא משכיר לאחרים, הרי שבמעשה הזה הוא מפנה את הדירה שהיה גר בה עד אותו היום בשכירות. כך התפנה היצע להשכרה עבור צעירים חדשים.
.
.
איך השוק באמת מגיב לביקושים?
הגרף הבא נועד לשבור עוד אמונה, לפיה כשבונים הרבה המחירים יורדים וכשבונים מעט הם עולים. בפועל זה בדיוק הפוך. למה? כי כשאין ביקוש, הקבלנים בונים פחות (כי אין למי למכור) אבל המחיר ממשיך לרדת מחוסר הביקוש.
כשיש ביקוש חזק וכולם מדברים על "לקנות דירה", הקבלנים בונים יותר (כי הם בטוחים שיהיה למי למכור) והמחירים עולים (בגלל שיש ביקוש).
הנה גרף של היקף הבניה, שצורתו כמעט זהה לגרף של מגמת המחירים בישראל – ולא במקרה:
.
מקור: הלמ"ס
.
.
אם קיבלתם רושם מהתקשורת שהיקף הבניה רק הולך ויורד בשנים האחרונות – הגרף מוכיח שלא. הבניה עדיין בהיקפי שיא.
.
.
עוד הוכחה לכך שהמחירים ירדו דווקא בתקופה שבה בנו פחות, בכתבה הבאה, מדצמבר 2003. גם אז הקבלנים טענו שהמחירים עומדים לעלות, אבל במבט לאחור ידוע לנו שגם 2004 וגם השנים שאחריה הסתיימו עם המשך ירידות מחירים:
∎ מערכת העיתון:
"מאז סוף שנות ה-90 מזהירים מרבית הקבלנים את הציבור מפני עליית מחירים שתגיע תוך זמן קצר יחסית, ולכן, לדעתם, כדאי לרוץ ולרכוש דירה. כמובן שאלה מסוג ההמלצות המגשימות את עצמן. אם הציבור ייעתר להמלצות, הביקושים יגדלו והמחירים יעלו. בינתיים, בשלוש-ארבע השנים האחרונות הציבור הרחב לא השתכנע. פחות אנשים רוכשים דירות והמחירים דווקא ירדו, לעתים בעשרות אחוזים. אף אחד לא צריך להיות מופתע מכך שהתחזית ל-2004 דומה. מרבית הקבלנים טוענים כי המיתון יסתיים בקרוב וכי המחירים לא יכולים להמשיך ולרדת – ולכן ב-2004 הם יעלו".
.
בהמשך הכתבה, ניתן לראות שלמרות שדיברו על התחלות בניה של 28 אלף דירות לשנה, שזה חצי מהיום, לא טענו שמדובר בהיקף נמוך מדי עבור הריבוי הטבעי:
∎ חנן שלזינגר, מנכ"ל רשת אנגלו סכסון:
2004 תהיה שנה נוספת של אי-ודאות בענף הנדל"ן. מספר התחלות הבנייה יסתכם ב-28 אלף לכל היותר, ומלאי הדירות יירד ביחס ל-2003. מספר הדירות שייבנו יספק את הביקושים, ולכן לא צפויה עליית מחירים.
.
קישור לכתבה מ 2003
.
.
שינוי ההתנהגות שבו אנחנו אשמים:
כאן רואים מחקר של בנק ישראל על ההתנהגות של הצעירים בישראל. רואים שכל שכבות האוכלוסיה, כל העשירונים, קונים בשנת 2016 יותר מאשר בשנת 2008. מסומן בעיגול כיצד התנהגו הזוגות הצעירים שיחסית יותר מבוססים (ה 20% העליונים). הסיכוי שילכו לקנות דירה בשנה מסוימת יותר מהוכפל, מ 3.2% ל 7.5%
שינוי ההתנהגות העלה את הביקוש לדירות והוא חלק מהגורם לזינוק במחירים, ביחד עם ביקוש מצד משקיעים. לפני 2008 המחירים לא "ברחו" כלפי מעלה, ולכן הצעירים לא הרגישו צורך להזדרז לקנות דירה.
.
.
ההוצאה על שכירות הופכת לפחות משמעותית:
הנה צילום מסך מאתר הלמ"ס. רואים שהמשפחה הישראלית מוציאה פחות כסף על דיור, כאשר הכוונה לשכר דירה, מאשר שנתיים קודם לכן. זה אמור היה להיות הפוך אם באמת היינו במציאות שבה "לא בונים מספיק", ושיש מחסור בדירות שרק הולך ומחריף:
.
.
.
הטענה המטומטמת שכולם מאמינים בה:
הדיאגרמה הבאה נועדה להראות כמה הטענה ש"נגמרו הקרקעות" מטומטמת. פשוט ככה. עד היום נוצלו 5.6% משטח המדינה, בערך 4% למגורים והשאר לתעשיה, מסחר, כבישים וכו'. גם את מה שניצלנו כבר לא ניסינו אפילו לנצל באמת, כי לא בנו כמעט לגובה. בקיצור- יש לנו מספיק מקום כדי להכפיל את האוכלוסיה וגם להכפיל אותה שוב:
.
משקיעים מכרו דירות, האם שכר הדירה יעלה?
טענה מטומטמת נוספת שמושמעת הרבה בתקשורת: "משקיעים נפטרים מדירות, כי הכמות שהם מוכרים גדולה מהכמות שהם קונים. לכן, עכשיו יש 20 אלף פחות דירות להשקעה, ושכר הדירה יזנק".
הטמטום הוא כמובן, שהמשקיעים לא השמידו 20 אלף דירות, אלא רק מכרו אותם לזוגות צעירים. מדובר בהחלפת ידיים בסך הכל, וזו תופעה חיובית- כמות הצעירים שגרה בשכירות ירדה ב 20 אלף משפחות. זה אומר שאחוז המתגוררים בשכירות ירד ואחוז המתגוררים בבעלות עלה. מה רע? הרי זו בדיוק היתה המטרה של הוזלת הדירות בישראל!
חוץ מזה, כל סטודנט לכלכלה יודע שמה שקובע את המחיר זה ביקוש מול היצע, ולכן כשעושים ניתוח כלכלי חייבים לבדוק גם מה קרה לביקוש. והנה, בגלל ש 20 אלף משפחות שגרו בשכירות קנו לעצמן דירות, הרי שהביקוש לדירות להשכרה ירד ב 20 אלף דירות גם כן.
לסיכום-
החלפת הידיים שמחזיקות בדירות לא משפיעות על מחירי השכירות לשום כיוון, אבל יש להם השפעה על מחירי הנכסים. ככל שיותר אנשים מעוניינים למכור דירות יד שניה- כך הכוח עובר לקונים, שדורשים הנחות וגם מקבלים.
.
בגרף:
כמות הדירות שהמשקיעים קונים פחות הדירות שהם מוכרים:
.
.
.
שכר המינימום:
שכר המינימום בישראל זינק בשנים האחרונות. זה סותר את הכותרות שצועקות שבגלל שהשכירות מתייקרת המצב שלנו מחמיר. אז לא, המצב לא מחמיר כי המשכורות עולות, והמשכורות לא עולות רק אצל העשירים אלא אפילו אצל העובדים החלשים ביותר, שמרוויחים שכר מינימום. כאן רואים את השינוי בין 2014 ל 2018:
שכר המינימום עלה מ 4,300 ל 5,300 ש"ח
שכירות של דירות 4 חדרים עלתה מ 4,099 ל 4,284 ש"ח
מקור: אתר ביטוח לאומי, אתר הלמ"ס
.
.
האם 'מס דירה שלישית' באמת גרם לזינוק בשכר הדירה?
הנה גרף של שכר הדירה מתוך הלמ"ס. למרות שיש דיווחים מדי פעם על כך ששמאי זה או אחר טוען שיש עליה של 7% ואפילו 15% בשכר הדירה בשנה אחת, בפועל ממוצע השכירות הארצי עולה בקצב מתון ואחיד כבר מספר שנים.
מעניין גם לראות את האזור שבו הכותרות בעיתונים הפחידו את כולנו ששכר הדירה מזנק, כי כחלון העיז לאיים על המשקיעים עם "מס דירה שלישית". זוכרים את זה? בעיתונים השכירות זינקה בעשרות אחוזים, במציאות הנתונים מראים שלא קרה שום דבר מיוחד (האזור הצבוע בגרף):
.
מקור: הלמ"ס
.
.
האם ארה"ב עדיפה, בגלל ששם הקרקעות לא בידי הממשלה?
מי שהאמין שהבירוקרטיה בישראל גורמת להתייקרות הדיור, ושעדיף שוק חופשי- שיסתכל מה קרה בארה"ב… שאגב, היא גם מדינה עם המון קרקעות פנויות בשליטה פרטית:
.
מקור: אתר הפדרל ריזרב FRED ואתר הלמ"ס
הערה: סדרת הנתונים "שירותי דיור" מודדת שכר דירה בישראל, והיא נבדקה במחקר לפני שנתיים ונמצאה מדויקת.
.
.
.
כמה חזק המחירים ירדו בעשור הקודם?
הנה נתונים עבור מחוז תל אביב המבוקש. גם שם מחירי הדירות נשחקו בתחילת שנות האלפיים. אבל שימו לב- זה לא בגלל שאז בנו הרבה והיום לא. הפוך- היום בונים הרבה הרבה יותר:
.
כדי להבין כמה חזקה היתה ההוזלה של הדירות בעשור שלפני 2008, הנה גרף שמסתכל על מחירי הדירות במונחים של משכורות, ולא בשקלים. זה חשוב, כי המשכורות עלו מאוד, ועזרו להפוך את הדבר שנקרא "דירה" לדבר שקל יחסית לקנות.
בגלל שערך של דברים בעינינו נקבע לפי השאלה כמה קשה לנו להשיג אותם, ערכה של דירה בשנת 2008 היה קטן משמעותית מאשר ב 1997.
לדוגמא,
תחשבו על דירה שקיבלתם במתנה-
כשמדובר במוצר ששווה 200 משכורות, הרי שזו מתנה ענקית, כזו שממש "מסדרת אותכם בחיים". אבל, במציאות שבה אותה דירה קלה להשגה ועולה רק 80 משכורות, מדובר במתנה הרבה פחות משמעותית. לכן, אם ההורים שילמו 200 משכורות והמון ריבית כדי לרכוש נכס שישמש את הילד, ובסופו של דבר הילד חי במציאות שבה דירות קלות להשגה- יש פה בזבוז.
.
.
עוד דבר שבולט בגרף: כשיש בחירות זה לא משפיע על מחירי הדירות. הם נעים במגמות ארוכות בהרבה, של כעשר שנים, והמגמה לא מושפעת מזה שיש בחירות וחילופי שלטון.
.
.
.
האם המחירים עלו בגלל עלויות הבניה והקרקעות?
אנשי עסקים תמיד יקחו את המחיר הכי גבוה שהם מצליחים להוציא מהקונים, ללא קשר לעלויות שהיו להם. אבל- זה בתקופות טובות מבחינתם. בתקופות קשות, כשהציבור לא כל כך רוצה לקנות מהם, הם נאלצים למכור בזול, גם אם שילמו ביוקר על הקרקע, הבניה, ההלוואות שלהם וכו'. לא סתם נדל"ן נחשב ענף עם סיכון עסקי גבוה. אם הם תמיד יכלו לדרוש מחיר שמפצה אותם על כל ההוצאות שהיו להם- לא היה דבר כזה פשיטת רגל. אבל יש. פשיטות רגל קורות, גם בנדל"ן:
מקור: ראיון בביזפורטל
.
.
האם בגלל הריבוי הטבעי המחירים לא יכולים לרדת?
אמרו לכם שיש לנו ריבוי טבעי מהיר? אז קודם כל, היה כזה גם לפני 2008, ואז בנו רק 31 אלף דירות בשנה- והמחירים בכלל ירדו.
דבר שני, בגרף הבא רואים את תחזית גידול האוכלוסיה של הלמ"ס. שימו לב לאליפסה בצד ימין למטה: "תרומה לסך הגידול".
בצהוב מסומן שרק 32% אלו יהודים שהם לא חרדים, כלומר חילונים, מסורתיים ודתיים. השאר הם 40% חרדים ו- 28% ערבים. זה אומר ששני-שליש מהתוספת לאוכלוסיה ב 15 השנה הקרובות יהיו חרדים וערבים. האם יש להם כסף לשלם את מחירי הדירות הגבוהים של היום? האם הם בכלל מתחרים בכם על אותן הדירות?
מקור: הלמ"ס
.
.
גרף שמפתיע את רוב האנשים, אבל חשוב קצת לקבל פרספקטיבה על העולם, ולהסתכל על מדינות שבהן יש המון קרקע ואין את הבירוקרטיה של מינהל מקרקעי ישראל. הגרף מראה כמה מגוחך ליחס כל פרסום על עליה קטנה בשכר הדירה, לפעולות שביצע כחלון או לבירוקרטיה הישראלית:
מקור: על סמך נתוני TradingEconomics והלמ"ס
.
.
45 שנים אחרונות:
זה גרף של בנק ישראל, ובו רואים את מחירי הדירות במונחי משכורות במשך 45 שנים. שימו לב שלמרות שמחירי הדירות עלו הרבה מאז שהיו בלירות, ובדולרים, ובשקלים – אם מסתכלים כמה משכורות שווה דירה, זה לא באמת עלה. זה רק מתנדנד מעלה מטה מעשור לעשור, כאשר הירידות מגיעות גם ל 50% לפעמים. כיום, אנחנו בשפיץ הגבוה ועומדים לרדת:
.
.
למה לא באמת חסרות 100 אלף דירות בישראל:
בכל שנה לפחות 5000 התחלות בניה במגזר הערבי לא נספרות אך קיימות בשטח. בתים אלו פשוט נבנו בצורה בלתי חוקית, תופעה מאוד נפוצה במגזר הערבי. אם זוכרים לספור את הבתים האלה, מגלים שב 20 השנה האחרונות נוספו כ 100 אלף דירות למלאי הדירות בישראל. כאשר הקבלנים הודיעו שחסרות בישראל דירות, הם לא ספרו את התחלות הבניה הבלתי חוקיות שלא הופיעו בסטטיסטיקה הרשמית. הנה כתבה שמדברת על המגזר הערבי:
.
כמובן, שגם במגזר היהודי יש דירות שלא נספרו. בעיקר דירות בעיר שפוצלו לכמה יחידות, או מרתפים בבתים פרטיים שמושכרים.
.
תחת הערך 'בנייה בלתי חוקית בישראל', נכתב בוויקיפדיה:
"במדינת ישראל כ-100 אלף מבנים בלתי חוקים, שמרביתם בנויים על אדמות המדינה ורובה ככולה במגזר הערבי. הבנייה הבלתי חוקית נעשית לרוב בעיקר בנגב, ביישובי המיעוטים במשולש ובצפון, ובערים המעורבות רמלה, לוד וירושלים, וכן במושבים ובקיבוצים".
.
.
.
לא מעט כותרות טענו שאין מספיק תוכניות בניה מאושרות במדינת ישראל. מינהל התכנון לקח את הביקורת ברצינות, והגביר את קצב תכנון הדירות בהרבה. כמה הרבה? פי שש:
מ 23,500 דירות בשנה ל 150 אלף דירות בשנה.
בכך המדינה בנתה מלאי עצום שישמש גם לעתיד, כולל רזרבות שמנות.
(בגרף התחתון יש גם את השנים 2016-2018) :
.
.
.
אם תל אביב לא חסינה, מה יהיה בפריפריה?
-ירידות מחיר הכי גדולה היא דווקא בתל אביב. גם לפי נתוני הלמ"ס עבור מחוז תל אביב, וגם לפי הגרפים באתר "מדלן" (עבור העיר תל אביב). זאת למרות שבת"א יש הכי מעט קרקע, העיר מבוקשת מאוד למגורים ולא היתה בה השפעה של מחיר למשתכן.
בתמונה: 15% ירידה בת"א תוך פחות משנה.
מקור: צילום מסך מאתר madlan
.
.
מספר המשכורות הדרוש לרכישת דירה:
המספר הזה ירד ב 10 משכורות בשנתיים האחרונות. זאת כי מחיר הדירות נשאר ללא שינוי, אבל השכר ממשיך לעלות כ 3% כל שנה. בנתיים ירדנו מ 152 משכורות ל 142 משכורות. לא הגיוני שיש מחסור חמור בדירות כאשר לציבור דווקא נהיה יותר קל לשלם.
.
.
נתון "דירות בבנייה פעילה" מתעדכן מעלה רטרואקטיבית:-הלמ"ס לא רק מעדכן את מספרי התחלות הבניה בדיעבד (תמיד כלפי מעלה) אלא גם את נתון "כמות הדירות שכרגע בתהליכי בניה פעילה". גם כאן- תמיד כלפי מעלה:
מקור: על סמך פרסומי הלמ"ס
.
.
הנתון שפורסם עבור 2019 עומד על 117 אלף דירות כבר בפרסום הראשוני, מה שאומר שבשטח יש כ 124 אלף (נדע בעוד שנה כשהספירה תושלם סופסוף).
להשוואה, לפני עשור הנתון עמד על 59 אלף דירות בלבד- פחות ממחצית.
נכון שמדינת ישראל גדלה ב 20% מאז, ולכן גם היקף הבניה הדרוש לנו עלה ב 20%, אבל בוודאי שבניה בהיקף של פי 2 מביאה לעודפי דירות.
.
גם את נתוני מלאי הדירות (דירות חדשות שהקבלנים מחזיקים ועדיין עומדות למכירה) הלמ"ס מעדכן כלפי מעלה בכ 20% אך בלי לספר לציבור (לציבור מוסרים רק את המספר הראשוני, שתמיד נראה נמוך כי הוא אינו מלא). בנוסף, תמיד יש כותרות על ירידה במלאי, כי משווים נתון ראשוני שאינו מלא, לנתון של שנה הקודמת שבנתיים קיבל עדכונים ועכשיו הוא מלא.
שימו לב למה שמסומן בצהוב:
חודש יוני 2018 הופיע עם 28,460 שזה לכאורה מלאי גדול יותר מאשר ב 2019, אבל כשבודקים איך הוא הוצג בשנת 2018 כשהוא פורסם לראשונה, מגלים שהיו בו רק 23,640 דירות.
המספר הזה נמוך מהפרסום הראשוני של 2019, מה שאומר שהיתה דווקא עליה במלאי.
.
.
הערה: המלאי בהודעות האלה הוא מלאי של דירות שנבנו "ביוזמה פרטית" בלבד. כאמור בתחילת המאמר, המלאי הכולל גם יוזמה ציבורית עומד על כ 40 אלף דירות.
.
.
מדוע המחיר לא יורד בפריפריה, גם במקומות שברור לכולם שיש עודף היצע?
התשובה: בגלל אמונה של המוכרים שמתישהו הביקוש יתפרץ ושכדאי להם למשוך זמן. מוכרי הדירות אלו גם אנשים שמוכרים יד שניה וגם קבלנים.
עד עכשיו הם העדיפו לא להתגמש במחיר, אלא פשוט למכור רק חלק מהדירות, אפילו שהם נאלצו להחזיק את שאר הדירות במלאי. לא היה אכפת להם כי הנסיון לימד אותם שבסוף המחירים עולים ואז הערך של כל הדירות שבמלאי שלהם גם עלה.
אבל- הציפיות ישתנו כשהירידות יהפכו לעובדה בשטח. אז המוכרים יילחצו, פשוט כי הם יבינו שהזמן פועל לרעתם. בשלב זה הם יתחילו להוריד מחירים במהירות כדי לבצע את המכירה לפני שערך הנכס יירד עוד יותר. כשזה יקרה כל המלאי שהם צברו יכביד עליהם מאוד ויציף את השוק בבת אחת – מה שרק יחמיר את הירידות (ציפייה שמגשימה את עצמה).
ראינו את התופעה הזו במדינות אחרות, גם בערים הכי מבוקשות (מיאמי, דבלין, מדריד, טוקיו).
.
.
כמה מהר המחירים יכולים לרדת?
לא מזמן בנק ישראל פרסם תרחיש שבו במשבר כלכלי מחירי הדירות בישראל יורדים ב 35% תוך שנה וחצי:
.
.
.
מה מעניין פה? שברור שלא מדובר במצב שבו פתאום תוך שנה וחצי נוחת מהשמיים היצע ענק של דירות- ובזכות ההיצע המחיר יורד. מחיר יכול לרדת בגלל ירידה בביקוש.
.
האם בכלל צריך לבנות המון כדי להוריד את מחירי הנכסים?
תחשבו על נכסים אחרים, למשל מניה של חברה כמו טבע.
במשך שנים המניה עולה ועולה, ויום אחד יורדת ב 30% פתאום. איך המניה יורדת אם לא הנפיקו היצע של מניות נוספות שנכנס לשוק? הרי מחיר נקבע לפי ביקוש והיצע נכון?
מה שקרה, זה שברגע שאנשים שקנו מניות להשקעה מחליטים למכור- השוק מוצף בהיצע של מניות למכירה, והמחיר נופל. בעיקר כשהמוכרים נבהלו ממשהו והם לחוצים למכור כמה שיותר מהר.
אותו דבר בנדל"ן. במדינות שבהם המחיר נפל ב 50% תוך שנתיים-שלוש, זה לא בגלל שבנו הרבה דירות. ליהפך- בד"כ הנפילה במחיר התרחשה תוך הפסקת בניה כמעט מוחלטת. מה שקרה שם זה שמשקיעים מבוהלים מכרו מספר גדול של דירות, והם היו בלחץ כי ראו שהמחירים הולכים ויורדים. במצב זה דירות שנרכשו לאט לאט במשך עשר שנים יוצאות למכירה בבת אחת- והמחיר נופל.
בסופו של דבר לא גינדי ולא מוכרי דירות המשומשות קובעים. הכל בידיים שלנו, הציבור. לפחות כל עוד השוק חופשי, ואלה אנחנו שמחליטים אם אנחנו לחוצים לקנות מהר, או דווקא לחוצים למכור מהר.
.
.
חוקים חדשים שמגבילים את הביקוש:
לאחרונה נכנס לתוקף חוק המזומן, שיקשה על רכישת דירות בכסף שחור, וגם חוק דירוג אשראי, שיקשה על חלק מהרוכשים להשיג מימון לדירה. המשמעות של שני הצעדים האלה היא ירידה נוספת בביקוש.
צעדים כאלה שכביכול לא קשורים דווקא לענף הנדלן, התגלו כיעילים. למשל תל אביב, שבה תושבי החוץ קונים פחות מבעבר כי יש יותר החלפת מידע בין מדינות לגבי מקור הכסף שלהם (כסף שחור הרבה פעמים). המחירים של דירות יוקרה בתל אביב צנחו 15%-20% בעקבות זאת.
.
.
לא לקנות = לזרוק כסף על שכירות?
מי שרוכש עם משכנתא גדולה שפרוסה לזמן ארוך- בעצם שוכר את הדירה מהבנק. בערך שני שליש מהתשלומים שלו לבנק נשרפים בדרך, כי הם מיועדים לתשלום ריבית ולא מקטינים את החוב. עליה קטנה בריבית, או במדד המחירים לצרכן, תגביר עוד יותר את האובדן הזה.
(ממליץ לכם לצפות בסרטון שבתחתית המאמר, בו אשה מגלה לתדהמתה שאחרי שהחזירה כבר 800 אלף שקל על המשכנתא, מבחינת הבנק- החוב שלה ירד רק ב 85 אלף שקל).
אם זוכרים לחשב גם ביטוח משכנתא, הוצאות תחזוקה שוטפות וירידת ערך עקב התיישנות הדירה- יוצא שההבדל בין מגורים בשכירות לבין רכישת הנכס מצטמצם כמעט לגמרי.
בנוסף, כל עוד גרים בשכירות ההון העצמי עדיין אצלכם (או אצל ההורים) ולכן כל הזמן צובר תשואה. (בשלוש השנים האחרונות, קרן השתלמות ממוצעת שמכילה מעט מניות עשתה 16% תשואה. התשואה הזאת מוחקת לגמרי את ההבדל (הכלכלי) שעוד נשאר בין שכירות לבין רכישה.
כמובן, אם השכירות החודשית גם יוצאת פחות מהחזר משכנתא חודשי, אז מדובר בעוד יתרון לטובת השוכרים (שיכולים לחסוך את ההפרש הזה).
.
מכל זה המסקנה ברורה:
ההחלטה אם ישתלם לקנות או לשכור תלויה בעיקר בשאלה אם אתם חושבים שמחירי הדירות יעלו או ירדו בשנים הקרובות. זו גם הסיבה שהקבלנים כל הזמן משדרים שהמחירים צפויים "לזנק".
.
.
הקואוצ'ר אלון גל: גם משכנתא זה לזרוק כסף לפח.
המאמן האישי אלון גל (שמוכר מתוכנית הטלוויזיה "משפחה חורגת", שעסקה בניהול תקציב נכון) מסביר שהמחשבה שאם נקנה דירה אז לפחות הנכס יהיה שלנו עוד 20 שנה והכסף לא יתבזבז על שכירות – לא נכונה.
במילים שלו: "אין משפט מטומטם יותר מזה".
.
הנה שיחה ששודרה ברדיו בינו לבין מאזין צעיר:
— מאזין: "אני כרגע זורק 6,000 שקל שכירות כל חודש".
— אלון: "אתה לא זורק ולא כלום, זה רק במוח שלך. כדי לקנות את הדירה אתה תצטרך משכנתא של 1.350 מיליון. זה לפחות 6,000 שקל בחודש. אז אתה תשלם, מה שאתה משלם שכירות אתה תשלם בתור שכירות לבנק. ולכן לא הבנתי מה הביג דיל. תחכה את ה 7 שנים האלה בשקט, קח את הכסף שיש לך, ה 250,000 תשקיע אותו בצורה נכונה- והרווחת פעמיים. הרי את אותה שכירות היית משלם לבנק. מה, מה ההבדל? זה רק במוח שלך יש הבדל".
— מאזין: "ההבדל הוא שבעוד 20 שנה הנכס שלי, ופה לא"
— אלון: אח שלי תקשיב טוב- אם אי פעם מישהו הכניס לנו לראש משפט מטומטם, זה המשפט הזה. אין משפט יותר מטומטם מזה. הכניסו לנו אותו לראש כשהיינו קטנים, עם מזרקים, והיום אנחנו פולטים אותו כמו תינוק מקיא. משפט מפגר אחי, אל תחזור עליו אף פעם יותר, תשכח שאמרת אותו…
כי מבחינת ה"לזרוק כסף" במרכאות, אתה מחרטט. כי את אותם 6,000 שקל אתה תשלם לבנק על ריביות, כי כשאתה לוקח את המשכנתא, שתבוא לבדוק עוד 10 שנים תגלה שבסך הכל שילמת רק ריבית. ואם שילמת ריבית מה זה משנה אם שילמת ריבית לבנק או שכר דירה? זה בדיוק, אבל בדיוק אותו דבר. הכל עבודה בעיניים".
קישור להקלטה של השיחה (מתחיל בזמן 2:15 דקות):
https://103fm.maariv.co.il/programs/media.aspx?ZrqvnVq=GMKKGH&c41t4nzVQ=LE
.
אין תשואה על ההון העצמי?
אין סיבה להסתפק בתשואה עלובה של 0.25% בלבד בפקדון בבנק. עיתון כלכליסט ריכז את התשואות שהתקבלו ב 5 השנים האחרונות באפיקים שונים:
∎ בקרנות פנסיה והשתלמות, התשואה הממוצעת היתה כ 3.85% לשנה בודדת. קרנות אלו גם פטורות ממס.
∎ מי שהחליט להשקיע במשק הישראלי דרך מדד ת"א 125 בבורסה, עשה תשואה דומה (22% בחמש שנים).
∎ מי שהשקיע בבורסות האמריקאיות (דרך תעודת-סל שקונים בישראל) עשה:
51% ב s&p 500
60% בדאו ג'ונס
123% בנאסד"ק (שמכיל חברות כמו גוגל, פייסבוק, אפל). מדד זה עלה מ 4,000 נקודות ל 9,000 תוך ארבע שנים:
.
.
.
.
ועוד משהו לגבי הבורסה:
יש במדינה תפיסה נפוצה שלהשקיע בבורסה זה "לשחק" וכשמשחקים אפשר להפסיד הכל. יש ממש פחד מהבורסה. בנק ישראל גילה במחקר שערך, שארועים שליליים בבורסה זוכים לחשיפה גבוהה פי 7 בתקשורת ביחס לארועים חיוביים.
הפוסט הזה עוסק בנדל"ן ולכן לא ארחיב פה לגבי עצות להתנהגות שקולה בבורסה, אבל בתור חומר למחשבה, הנה גרף שיפתיע את רוב האנשים:
.
.
מהגרף עולה שמי שאין לו מזל, ורגע אחרי שנכנס לבורסה התחילו הירידות בגלל המשבר העולמי של 2008 , הרוויח למרות זאת. נכון לשנת 2020 הוא מורווח כבר 307% על ההשקעה שלו, ובנוסף יש עוד כ 25% רווח שהוא קיבל באופן שוטף מדיבידנדים (הכנסה פסיבית הדומה לשכר דירה שמקבל בעל דירה).
*** עדכון קורונה ***
כידוע הבורסה נפלה בכל העולם בחודש מרץ 2020. גם לאחר הנפילה מדד הנאסד"ק עומד על 7,000 נקודות, והמשמעות היא שמי שקנה בתזמון הכי גרוע (אוקטובר 2007), ומוכר היום אחרי שהבורסה ירדה – עדיין הכפיל את כספו פי 3.2
.
.
לקח מהעבר לגבי המאמינים ש"נדלן רק עולה":
זוכרים מה קרה בפעם הקודמת כשכולם בישראל דיברו על זה ש"מחירי הדירות צפויים רק לעלות" ?
הנה כתבה מ Ynet שנת 2001 שמדברת על ירידה של 30% במחיר ביחס לשנת 1995. אגב, בשנות ה 90 האוכלוסיה גדלה בקצב כמעט כפול ביחס להיום, וגם אז בסופו של דבר זה נגמר בעצירת עליות המחירים, וירידה משמעותית:
.
.
.
שלא תחשבו שמי שקנה דירה ב 1995 היה טמבל שלא הבין שהמחירים הולכים לרדת. מי שקנה אז, עשה את זה כי כולם דיברו על זה שהמחירים רק יעלו. גם הקבלנים האמינו בזה, ושכנעו את כולם. בסוף כולם הפסידו:
.
.
עדיין מאמינים שהמחירים יקרים כי הקרקע יקרה?
הנה קבלן שנתפס על חם במצלמה של ערוץ 10, בזמן שחשב שלא מצלמים. נחשפה האמת הכלכלית הפשוטה, שכל איש עסקים יודע: תמיד מוכרים במחיר הכי גבוה שהקונים מוכנים לשלם. גם אם העלויות בפרויקט היו זולות, ונשאר לקבלן רווח גבוה במיוחד:
.
.
ועוד לגבי התנהגות של אנשי עסקים:
.
.
.
תהיתם פעם למה הקבלנים מבקשים לבטל את מחיר למשתכן ומציעים לממשלה לתת מענקים כספיים לרכישת דירות?
הנה התשובה:
.
.
.
אוהבים חשיבה ביקורתית?
הנה כמה סתירות לוגיות בטענות של הקבלנים:
–הקבלנים הסבירו שהביקוש לדירות קשיח, כלומר קבוע, ונובע מזה שהאוכלוסיה כל הזמן הולכת וגדלה, ושום טריק לא ישנה את זה.
אבל, כשמדווחים על ירידה בריבית, הקבלנים מיד טוענים שעכשיו הביקושים לרכישת דירות יעלו.
הסתירה:
איך יעלו הביקושים אם הריבית לא מוסיפה אוכלוסיה חדשה?
.
–הנדלניסטים טוענים שהטלת מס על משקיעים שמשכירים דירות תגרום להם לכעס, והם יגלגלו את המס על הדיירים בכך שיקפיצו את המחיר.
הסתירה:
במשך שנים הסבירו לנו שמחירי השכירות בישראל נקבעו בשוק החופשי, ואין מה לעשות, זה הכל פונקציה של ביקוש והיצע. זו טענה נכונה- ככל שהמחיר עלה מספר האנשים שמוכנים לשלם אותו הצטמצם, עד לנקודת שיווי משקל. זו הנקודה שבה מספר האנשים שמוכנים לשלם שווה בדיוק למספר הדירות שעומדות להשכרה. אבל מכיוון שכך, מדוע שהמס ישפיע על המחיר?
הרי המס לא מייצר אוכלוסיה חדשה, והמס לא משמיד דירות- ולכן הוא לא משנה את הביקוש ולא את ההיצע.
.
.
.
לקינוח, סרטונים מדהימים שחושפים עד כמה הקבלנים בלחץ-
אך לפני הכל, אבקש שניה מזמנכם. מישהו יכול למצוא את המידע פה רב ערך עבורו. אם עדיין לא עשיתם זאת, אנא שתפו והפיצו את האתר, כדי שיזכה לחשיפה מספקת מול כל הכתבות המטעות בתקשורת.
.
.
בסרטונים רואים שהיזמים בלחץ מזה שיש להם יותר דירות מאשר קונים, ועד כמה שמאחורי הקלעים הם חושבים הפוך ממה שהם מספרים לנו בעיתון.
לא סתם רואים היום פרויקטים חדשים עם הנחה גדולה, מבצעי מימון והטבות אחרות. אפילו החברות הגדולות כמו גינדי, פרשקובסקי, אשדר, מנרב, אזורים, אפריקה מגורים ושיכון ובינוי נאלצות לצאת במבצעים על חשבונן. גם לדירות המיוחדות כמו דירות גן או פנטהאוזים.
לא סתם רואים תופעה של דירות חדשות יד1 , שמוצעות להשכרה ישר מהקבלן, ומגדילות את ההיצע בשוק השכירות. זאת, לאחר שהקבלן פשוט לא מצא קונים לדירות שכבר סיימו בניה, כבר קיבלו טופס 4 ומוכנות לכניסה מיידית.
.
∎ בסרטון הראשון-
מנכ"ל התאחדות הקבלנים מודה שהבעיה בישראל היא לא הבירוקרטיה כי נוצר מצב שלקבלנים כבר יש המון היתרי בניה. הוא מודה שמחיר למשתכן כן נותנת מענה להיצע באזורי הביקוש במרכז, שיש יותר דירות מאשר משקי בית חדשים, ושהם צופים עליה בריבית, (דבר שיקרר מאוד את הביקושים ולכן גם את המחירים).
.
.
.
∎ בסרטון הבא, קבלן בכיר יוצא בצעקה גדולה, שאין קונים לדירות אפילו אם הקבלנים יוותרו על הרווחים וימכרו במחיר עלות.
קישור:
.
https://www.youtube.com/watch?v=Fvttpn3sHXk
.
.
.
∎ הסרטון האחרון חושף מה שהבנקים הסתירו מכם:
רוב הכסף שאתם משלמים בהחזרי המשכנתא, "נשרף" בדרך, כי הוא לא משמש להקטנת החוב שלכם:
.
.
קישור לאתר הלמ"ס (אזהרה- מסובך לתפעול)
.
.
לעמוד הראשי של מידע קריטי לרוכשי הדירות
.
.
הנכם מוזמנים להגיב לסקירה, ולקרוא את עשרות התגובות שהושארו
.
.
מידע קריטי לרוכשי הדירות 