סקירת מצב שוק הדיור נכון להיום:
ביקוש, היצע, מכירות, מלאי, מגמת מחירים
- היצע דירות בשיא כל הזמנים בישראל: כיום יש 113,800 דירות בבניה פעילה, לעומת 82,500 במחאה החברתית ו- 59,000 בשנים שלפני 2008
- היקף השטח שבבניה, במטר רבוע, בשיא כל הזמנים (19.4 מיליון מ"ר). זהו שיפור של 98% תוך עשר שנים.
.
.
.
.
הידעתם? עלה באתר פוסט עדכני בחודש יוני 2018 , האם ראיתם אותו?
אם לא, מומלץ להתחיל איתו, הנה הקישור:
.
יוני 2018 – האם קצב הירידות יתגבר?
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
.
- התאחדות בוני הארץ (הקבלנים) חוזה השנה 59,000 התחלות בניה ובשנה הבאה 68,000
(להשוואה, בשנת 2012 לאחר המחאה החברתית, התחילו לבנות כ 43,000 דירות).
- כדי להבין את המשמעות של 68,000 דירות בשנה, יש לזכור שהקצב בו הגיעו דירות מוכנות לאיכלוס אל השוק (גמר בניה) היה בסך הכל 43,600 – 45,400 בשלוש השנים האחרונות- וזה הספיק כדי לעצור את ההתייקרות של שכר הדירה.
בגרף: נתוני גמר בניה:
- קצב הבניה צפוי להתגבר בזכות חברות בניה זרות בעלות טכנולוגיית תיעוש מתקדמת, ובזכות תגבור של 20,000 פועלים סיניים שיפוזרו בין החברות הישראליות. גם קצב שיווקי הקרקע הואץ, והוא כעת כמעט פי 3 ביחס לשנת 2008 (בשנת 2016 שווקו קרקעות ל 71,700 דירות ומתוכם הקבלנים קנו 35,900. שני הנתונים הם שיאים).
בגרף: שיווקי קרקע של המדינה (באדום) והכמות שהקבלנים קנו (תכלת).
החל מאמצע 2016 כמות המכירות של המשקיעים גדולה מכמות הרכישות שלהם, והתופעה רק
מתחזקת. זו תוספת היצע לכל דבר למרות שמדובר בדירות יד שניה. עודף של מוכרי דירות בשוק גורמים להעברת הכוח במשא ומתן אל הקונים, והמוכרים נאלצים לחזר אחריהם ולהוריד מחירים. לאחרונה הציבור החל להתעניין ברכישת בתים בארה"ב במקום בישראל, כי באזורים רבים שם, התשואה על השכרה כפולה.
בגרף: כמות הדירות שרכשו משקיעים פחות כמות הדירות שהם מכרו באותו חודש:
- ריבית המשכנתא הוכפלה (נתון ממוצע ארצי עלה מ 1.95% ל 3.8%) מאז השפל שהיה לפני שנתיים. עליית הריבית הדראסטית קלקלה את הכדאיות הכלכלית ברכישת דירה להשקעה, וגם ברכישה למטרת מגורים עצמיים. המשך העלאות ריבית בעתיד (ולא רק בישראל) יקשו על משלמי המשכנתאות, ויקטינו מאוד את הביקושים לרכישת דירה בעתיד.
.
- בגרף: מדד הלמ"ס הרשמי (לכל הארץ) מראה שעברנו למגמה של דשדוש, כמעט קיפאון במחירים. המגמה נמשכת מאז ספטמבר 2016
- מדד מחירי הדירות של אוהד דנוס (לשעבר ראש לשכת השמאים), מצביע על ירידות חדות דווקא בערים הגדולות, כולל ת"א שירדה 5% (הנתונים עבור רבעון הראשון של 2017 כלומר ינואר-מרץ):
. - הלמ"ס גם מפרסם בנוסף למדד שלו, סקר של מחירים ממוצעים של דירות, לפי מספר חדרים. שם רואים ירידה במחיר הממוצע, אל המחירים שהיו לפני שנה-שנתיים:
.
והנה גרף באחוזים, המחיר האחרון הוא 100% ולפניו היו מחירים של מעל 100% כלומר המחירים ירדו בחודשים האחרונים, ובחלק מהמקומות, נמוכים מהמחירים של לפני שנה:
.
.
עברה שנה מאז תחילת הדיבורים בתקשורת על מס דירה שלישית. כזכור, כבר באוגוסט 2016 היו הרבה כותרות על כך ששכר הדירה כבר התחיל לזנק בגלל המס. הגרף הבא מראה, שבשנה האחרונה הקצב בו עלה שכר הדירה (שירותי דיור) היה הנמוך ביותר, ושיש מגמה של האטה בקצב בו הוא עולה:
.
.
אישור נוסף לכך ששכר הדירה בישראל כבר לא עולה מהר, ואף יורד במקומות מסוימים, רואים בסקר שעורכת הלמ"ס מדי רבעון:
.
.
גם אתר יד2 מראה ירידה בשכר הדירה, גם באזורי הביקוש, וגם בחודש יולי (בקיץ בד"כ שכר הדירה תמיד עולה):
.
. - הקצב בו הקבלנים מצליחים למכור דירות חדשות נמצא בירידה תלולה, כבר מעל שנתיים. הפעם לא מדובר בנסיון מלאכותי של הציבור "להמתין עם רכישת דירות" כמו שקרה לאחר המחאה החברתית, ובזמן שחיכו לחוק מע"מ-אפס. בארועים אלו הירידה במכירת נמשכה פחות משנה.
- גם נתוני המשכנאות ירדו בכ 20% ביחס לשנה הקודמת, זהו אישור שאכן ישנה התקררות עמוקה של השוק, ושנפסקה הריצה לרכישת דירות:
- היצע שיא של דירות בלתי-מכורות אצל הקבלנים. נתון "מלאי דירות למכירה" האחרון שפורסם היה 30,685 דירות (באוקטובר 2016), אך הנתון המעודכן מוסתר מהציבור כבר יותר מחצי שנה. ניתן להעריכו ב 37,000 דירות על סמך הפער שנפתח בכל חודש בין כמות התחלות הבניה לבין כמות הדירות שהצליחו הקבלנים למכור (כמובן, מבלי לספור התחלות בניה שמראש לא נועדו למכירה, כמו אנשים שבונים בית לעצמם). הגידול הרצוף במלאי, מוכיח שקצב הבניה גדול מקצב הרכישות.
לשם השוואה, רק לפני שבע שנים עמד מלאי הדירות למכירה על 12,500 בלבד.
- מספר חודשי ההיצע הוא אינדיקטור לעליה או ירידה במחירים, לפי בנק לאומי. המספר מחושב לפי כמות המלאי שיש עדיין למכור, לחלק בכמות הדירות שנמכרת בחודש ממוצע. מספר חודשי ההיצע זינק לאחרונה בעקבות הזינוק במלאי מצד אחד, והצניחה בכמות הדירות שנמכרת מצד שני. המספר עומד כיום על 24 חודשי היצע! להמחשה, זה פי 3 מאשר בשנת 2010 למשל (שהתאפיינה בעליות מחירים חדות). מספר כה גבוה מצביע שהשוק כיום לא רק "מתייצב" במחירים אלא צפוי לירידות ממש.
להלן צילום כתבה של בלוג בנק לאומי, אוגוסט 2011:
.
.
חברת אזורים הוציאה הודעה לבורסה, לפיה בסוף שנת 2016 היו אצלה לא מעט דירות שחלפו מעל 6 חודשים (ואפילו 18 חודשים) מאז שהיא סיימה לבנות, ועדיין לא נמכרו:
- בדירות 2 חדרים, אתר מדלן מראה ירידות מחיר חדות של 11% תוך חמישה חודשים. הקו הצהוב, מייצג את הממוצע בכל הארץ, והמחיר ירד מ 913,000 ל 812,000 תוך 8 חודשים. זאת ככל הנראה בגלל שרבות מהן הוחזקו ע"י משקיעים, אשר העדיפו למכור (בגלל שחששו שמס דירה שלישית ישאר בתוקף, ובגלל שהבינו שמשרד האוצר נחוש להילחם בהם).
- תוכנית מחיר למשתכן צברה תאוצה– הציבור התחיל להאמין שיש לו סיכוי אמיתי לזכות, והאמונה תתחזק ככל שאנשים יכירו אישית, חברים שלהם שזכו. הדבר כבר גורם לירידה בביקושים לדירות בשוק החופשי, מצד הצעירים. ירידה נוספת בביקושים תורגש בחודשים הבאים, עקב האפקט של "ההגרלה הגדולה" השניה. בהגרלה הראשונה 15,000 זוכים סיפרו לחבריהם ש"זה אמיתי" – המדינה באמת הפסיקה את הספסרות בקרקע והתחייבה לספק להם דירה בהנחה. זהו שינוי קיצוני בתפיסה של הצעירים את הממשלה.
הירידה בביקושים מצד הצעירים כבר מקשה על משפרי דיור למכור את הדירה הישנה שלהם. בלי הכסף שמתקבל מהמכירה שלה, הם לא יוכלו לרכוש דירה חדשה, ולכן נראה ירידה בביקושים גם מצד משפרי הדיור (הבהרה- המשפרים עדיין רוצים או "חולמים" לרכוש דירה גדולה וטובה יותר, אבל בגלל שהם כבר לא יכולים כלכלית, בפועל זו ירידה בביקוש).
נשמעת טענה שתוכנית מחיר למשתכן העלתה את הביקוש, והכניסה למעגל הקונים גם צעירים שבכלל לא חשבו לקנות לפני כן. חשוב להדגיש- לא משנה כמה ביקוש יהיה בתוכנית מחיר למשתכן, המחירים בה לא יעלו, כי הם מפוקחים ונקבעו מראש. לכן במקרה המיוחד הזה, לתוספת הביקוש אין משמעות.
- הריבית בארה"ב עלתה ל 1.25% (כבר פי 12 מאשר בישראל), והבכירים בבנק הפדרלי (פד) מעריכים שהריבית תעלה ל 3% בעוד שנתיים (למתקדמים- הם גם מתכוונים למכור איגרות חוב, ובכך יעלו התשואות שלהן).
ההעלאות ישפיעו על ישראל: יגרמו לייקור נוסף בריבית המשכנתאות שלנו, ומצד שני, יעלו משמעותית את התשואה שאפשר להשיג בחיסכון סולידי פיננסי (פיקדונות, אגרות חוב, תוכניות חיסכון). לאחרונה גם נגידי הבנקים באירופה, קנדה, צ'כיה ואנגליה רמזו בתקשורת שתקופת הריבית הנמוכה הולכת להסתיים גם אצלם.
- קבוצת הפייסבוק "המחאה הגדולה – יחד נוריד את מחירי הדיור" הגיעה ל 75,000 עוקבים, רובם צעירים בגיל בו מתלבטים אם לרכוש דירה. המחאה גייסה מהציבור כסף ולקחה על עצמה לשנות את התודעה בקרב הצעירים, ולהסביר שבמחירים של היום, רכישת דירה לא תהיה התקדמות בחיים. לאחרונה התחילו כתבות על המחאה גם בטלוויזיה. חשוב מכך- המחאה נותנת תחושת "ביחד" לכך שזה בסדר לא לקנות דירה, בניגוד לחינוך מהבית ובניגוד לחברים או בני משפחה שקנו בשנים הקודמות. המחאה תולה שלטים על דירות, אך לא מדובר בשלטי "למכירה" אלה בשלטי "לא קונים דירה במחיר בועה".
במידה והציבור ירגיש שמתעוררת תנועת מחאה משמעותית, הוא עשוי להצטרף, לעצור רכישות כמו ב 2011 ולהמתין לראות מה יקרה.
אתר Unadlan כתב על כך:
"משקיעים מספרים לנו שהם שומעים על יותר ויותר משפחות וזוגות צעירים שמצהירים על כך שאין להם צורך בדירה. רבים מוותרים על חלום הדירה מתוך שינוי בסדרי העדיפויות אך רבים אף יותר מצהירים וויתור על רכישת דירה מתוך אג'נדה ברורה שלהערכתנו ולהערכת המשקיעים מבוססת על תחושת הקהילה בעמוד הפייסבוק הפופולרי."
במוצ"ש בוצעה בת"א מיני-הפגנה ראשונה של המחאה, במטרה לחזור עליה מדי שבוע עד להשגת מודעות ציבורית למסר שלהם, שאומר שרכישה היום היא השתעבדות מסוכנת כי המחירים יירדו בסוף.. - הבהרה חשובה: הקבלנים מתריעים שמספר משקי הבית עולה מהר יותר מהקצב בו מייצרים דירות, שנוצר כבר מחסור גדול בדירות, ושהמחסור ממשיך לגדול. אבל מדובר בטעות בהבנת הנתונים הסטטיסטיים:
שתי משפחות שהיו גרות באותה דירה נחשבו לפי ההגדרות של הלמ"ס, כמשק בית יחיד. בזכות שיפור בהיצע הדירות הן גרות היום בשתי דירות נפרדות, וזה מה שמאפשר לספור אותן עכשיו בתור שני משקי בית. לכן, הגידול המהיר במספר משקי הבית בישראל הוא דווקא תופעה חיובית, שמצביעה דווקא על עודף ולא על מחסור.
. - מספר המשפחות שנאלצות לגור עם משפחה אחרת באותה דירה, במגזר היהודי, נמצא במגמת ירידה. אחוז המשפחות שמצטופפות כך, נמוך יותר היום מאשר בתקופה שבה היו ירידות מחירים. זה ממש לא מסתדר עם הטענה שהמחסור רק הולך ומחמיר, כפי שמומחש בגרף:
.
.
. - תופעה של עיר רפאים ראשונה בישראל– שכונת פסגות אפק בראש העין, שמסתבר שכמעט כולה נרכשה למטרת השכרה והשקעה, אך כמעט ואין שוכרים, ודירות 5 חדרים חדשות, בקומות גבוהות מוצעות להשכרה במחירים של 4,200 ש"ח כולל חוזה לטווח ארוך (זו בעצם הגשמת החזון של "חוק שכירות הוגנת" עוד לפני שעבר החוק, רק בגלל מצב השוק). סימנים ראשונים לקושי במציאת דיירים גם בעפולה וחיפה. בקרוב יסיימו לבנות אלפי דירות בכרמי גת (קרית גת) ובחריש, אזורים שצפויים לאותם תופעות כמו ב "פסגות אפק".
. - סקר מתווכים של גלובס מספק אינדיקציה "מהשטח" על התקררות גדולה ברכישת דירות, מה שהופך את הקונים לחזקים בהרבה מול המוכרים.
.
================================
.
סיכום:
בכל אספקט של השוק ניכרת התקררות ברורה, שאף נמצאת במגמת החמרה. כל זאת בזמן שהיקפי הבניה רק עולים, ושמצטברות מודעות "למכירה" בלוחות המודעות באינטרנט ("היצע כבוש"). מספר המודעות למכירה ביד2 עלה ב 10% במהלך השנה האחרונה, מה שמצביע על כך שיש יותר מוכרים ופחות קונים (יותר היצע ופחות ביקוש).
כבר 3 שנים יש אינדיקציות לעודף היצע של דירות ביחס לריבוי הטבעי, אך זה התבטא רק בשברי אחוזים בסטטיסטיקות של שכר הדירה, ולא במחירי הנכסים עצמם (שעלו באחוזים רבים גם בשנים 2014-2016). עם זאת, הירידות בביקושים לרכישת דירות, יביאו בסופו של דבר למצב של יותר מוכרים בשוק מאשר קונים, דבר שיגרום לירידות קלות בערך הנכסים. הירידות הקלות יביאו לשינוי תודעה ושינוי אמונות הציבור לגבי נדלן, דבר שיביא לאובדן הקסם של הנדל"ן, ולהחרפת הירידות.
בישראל מספר המשכורות הדרוש לרכישת דירה, לא מתייקר בטווח הארוך עם זאת, כל הזמן יש או מגמת עליה או ירידה (על פי מחקר של בנק ישראל "שוק הדיור בישראל 2008-2010 האם התפתחה בועה"). "התייצבות במחירים" (מונח ששומעים הרבה בתקשורת), לא היתה לרגע.
מתחילת 1997 עד סוף 2007 חלה ירידה בערך הדירות, למרות שמשנת 2000 הקבלנים בנו בכוונה פחות מהריבוי הטבעי. ערך הדירות ירד מ 11.9 שנות שכר, ל 7.8 בלבד, ירידה של 33% (בפועל הירידה היתה יותר משמעותית כי גם עלות הריבית ירדה משנה לשנה).
.
.
כיום מחיר דירה ממוצעת הוא 12.4 שנות שכר (148 משכורות), וזאת כאשר עלות הבניה עצמה (כולל מע"מ) היא 54 משכורות בלבד. אין קשר בין הוזלה או התייקרות של עלות הבנייה, לבין מה שאתם משלמים בסופו של דבר על דירה, כפי שרואים בגרף הבא:
.
תופעות פסיכולוגיות של התנהגות כעדר (אנשים מרגישים בטוחים לעשות מה שכולם עושים) ושל ציפיות לגבי כיוון המחירים (שבסופו של דבר מגשימות את עצמן ומתגברות כמו כדור שלג), מוכרות היטב בשווקי הנדל"ן, ומתרחשות מעת לעת בכל העולם.
ישנה תופעה הידועה בעולם בשם Sticky Prices – מוכרי הדירות לא מוכנים למכור בפחות מהמחיר בו קנו. המתרחש בשוק הישראלי בחודשים האחרונים מראה שהתופעה קיימת גם פה. הבעיה בתופעה זו היא שבגלל העקשנות של המוכרים הם לא מצליחים לסגור עסקאות, קצב המכירות יורד, ומלאי הדירות החדשות והמשומשות עולה במהירות. בנתיים המחירים קופאים, ואז משתנה התודעה, הציבור מבין שכבר אין צורך "להזדרז לקנות כי המחירים בורחים ועולים", וחלק מהביקוש נרגע.
בנוסף, מי שחשב לקנות להשקעה מתחיל להבין שאולי לא תהיה לנכס עליית ערך ושהתועלת היחידה שלו תהיה שכר דירה. בגלל שהתשואה של שכר הדירה בקושי מכסה את עלויות המשכנתא שהתייקרו, ובגלל המיסוי שהוכבד, המשקיעים מבינים שלא יישאר להם רווח. כך יורד גם הביקוש מצד משקיעים.
מכאן מתחיל כדור שלג:
ירידות בביקושים ->
המוכרים שמיואשים זמן רב הם הראשונים שמסכימים להוריד מחיר ->
פרסום בעיתונות על ירידת המחיר גורם לירידה נוספת בביקוש ->
החרפת ירידות המחירים -> וחוזר חלילה.
=====================
לחצו כאן לקריאת הפוסט העיקרי – הפרכת 25 מיתוסים על דירות ונדל"ן
=====================
.
.
הנכם מוזמנים לשתף את הסקירה
.
.
להלן סרטון הומוריסטי ומשעשע, אך מדויק להפליא מבחינה עובדתית. זהו סרטון שמתמצת בקצרה את סיפורו של שוק הנדלן הישראלי, ומדגיש את הפער בין התפיסה של רוב הציבור לבין המציאות בשטח:
מידע קריטי לרוכשי הדירות 